نویسنده: میترا اسلام فر

ماده 1 – مالکیت در آپارتمان‌های مختلف و محل‌های پیشه و سکنای یک ساختمان شامل دو قسمت است. مالکیت قسمت‌های اختصاصی و مالکیت قسمت‌های مشترک.

ماده 2 – قسمت‌های مشترک مذکور در این قانون عبارت‌اند از قسمت‌هایی از ساختمان که حق استفاده از آن منحصر به یک یا چند آپارتمان یا محل پیشه مخصوص نبوده و به کلیه مالکین به نسبت قسمت اختصاصی آنها تعلق می‌گیرد. به‌طور کلی، قسمت‌هایی که برای استفاده اختصاصی تشخیص داده نشده است یا در اسناد مالکیتِ ملک اختصاصی یک یا چند نفر از مالکین تلقی نشده از قسمت‌ها مشترک محسوب می‌شود، مگر آن که تعلق آن به قسمت معینی بر طبق عرف و عادت محل مورد تردید نباشد.

ماده 3 – حقوق هر مالک در قسمت اختصاصی و حصه او در قسمت‌های مشترک غیرقابل‌تفکیک بوده و در صورت انتقال قسمت اختصاصی به هر صورتی که باشد انتقال قسمت مشترک قهری خواهد بود.

تبصره 1- مدیران مجموعه با رعایت مفاد این قانون، میزان سهم هریک از مالکان یا استفاده‌کنندگان را تعیین می‌کند.

تبصره 2- در صورت موافقت، مالکانی که دارای اکثریت مساحت زیربنای اختصاصی ساختمان می‌باشند، هزینه‌های مشترک بر اساس نرخ معینی که به تصویب مجمع عمومی ساختمان می‌رسد، حسب زیر بنای اختصاصی هر واحد، محاسبه می‌شود.

تبصره 3- چنانچه چگونگی استقرار حیاط ساختمان یا بالکن یا تراس مجموعه به گونه‌ای باشد که تنها از یک یا چند واحد مسکونی امکان دسترسی به آن باشد، هزینه حفظ و نگهداری آن قسمت به عهده استفاده‌کننده یا استفاده‌کنندگان است. (اصلاحی و الحاقی به‌موجب قانون اصلاح قانون تملک آپارتمان‌ها مصوب 1376)

ماده 5 – انواع شرکت‌های موضوع ماده 20 قانون تجارت که به قصد تجارت ساختمان خانه و آپارتمان و محل کسب به منظور سکونت یا پیشه یا اجاره یا فروش تشکیل می‌شود از انجام سایر معاملات بازرگانی غیر مربوط به کارهای ساختمانی ممنوع‌اند.

ماده 6 – چنانچه قراردادی بین مالکین یک ساختمان وجود نداشته باشد کلیه تصمیمات مربوط به اداره و امور مربوط به قسمت‌های مشترک به اکثریت آراء مالکینی است که بیش از نصف مساحت تمام قسمت‌های اختصاصی را مالک باشند.

تبصره – نشانی مالکین برای ارسال کلیه دعوتنامه‌ها و اعلام تصمیمات مذکور در این قانون، همان محل اختصاصی آنها در ساختمان است، مگر این که مالک نشانی دیگری را در همان شهر برای این امر تعیین کرده باشد.

ماده 7 – هرگاه یک آپارتمان یا یک محل کسب دارای مالکین متعدد باشد، مالکین یا قائم‌مقام قانونی آنها مکلف‌اند یک نفر نماینده از طرف خود برای اجرای مقررات این قانون و پرداخت حصه مخارج مشترک تعیین و معرفی نمایند. در صورتی که اشخاص مزبور به تکلیف فوق عمل نکنند، رای اکثریت بقیه مالکین نسبت به تمام معتبر خواهد بود، مگر این که عده حاضر کمتر از ثلث مالکین باشد که در این صورت برای یک‌دفعه تجدید دعوت خواهد شد.

ماده 8 – در هر ساختمان مشمول مقررات این قانون در صورتی که عده مالکین بیش از سه نفر باشد، مجمع عمومی مالکین مکلف‌اند مدیر یا مدیرانی از بین خود یا از خارج انتخاب نمایند، طرز انتخاب مدیر از طرف مالکین و وظایف و تعهدات مدیر ساختمان و امور مربوط به مدت مدیریت و سایر موضوعات مربوطه در آیین‌نامه این قانون تعیین خواهد شد.‌

ماده 9 – هریک از مالکین می‌تواند با رعایت مقررات این قانون و سایر مقررات ساختمانی عملیاتی را که برای استفاده بهتری از قسمت اختصاصی خود مفید می‌داند انجام دهد. هیچ‌یک از مالکین حق ندارند بدون موافقت اکثریت سایر مالکین تغییراتی در محل یا شکل در یا سردر یا نمای خارجی در قسمت اختصاصی خود که در مریی و منظر باشد بدهند.

ماده 10 – هرکس آپارتمانی را خریداری می‌نماید به نسبت مساحت قسمت اختصاصی خریداری خود در زمینی که ساختمان روی آن بنا شده یا اختصاص به ساختمان دارد مشاعاً سهیم می‌گردد، مگر آن که مالکیت زمین مزبور به علت وقف یا خالصه بودن یا علل دیگر متعلق به غیر باشد که در این صورت باید اجور آن را به همان نسبت بپردازد. مخارج مربوط به محافظت ملک و جلوگیری از انهدام و اداره و استفاده از اموال و قسمت‌های مشترک و به‌طور کلی، مخارجی که جنبه مشترک دارد و یا به علت طبع ساختمان یا تاسیسات آن اقتضا دارد که یک‌جا انجام شود نیز باید به تناسب حصه هر مالک به ترتیبی که در آیین‌نامه ذکر خواهد شد پرداخت شود، هرچند آن مالک از استفاده از آنچه که مخارج برای آن است صرف‌نظر نماید.

ماده 10 مکرر – در صورت امتناع مالک یا استفاده‌کننده از پرداخت سهم خود از هزینه‌های مشترک از طرف مدیر یا هیئت مدیران وسیله اظهارنامه یا ذکر مبلغ بدهی و صورت ریز آن مطالبه می‌شود.

هرگاه مالک یا استفاده‌کننده ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه سهم بدهی خود را نپردازد، مدیر یا هیئت مدیران می‌توانند به تشخیص خود و با توجه به امکانات از دادن خدمات مشترک از قبیل شوفاژ – تهویه مطبوع – آب گرم – برق – گاز و غیره خودداری کنند و درصورتیکه مالک و یا استفاده‌کننده همچنان اقدام به تصفیه‌حساب ننمایند، اداره ثبت محل وقوع آپارتمان به تقاضای مدیر یا هیئت مدیران برای وضول وجه مزبور بر طبق اظهارنامه ابلاغ‌شده اجرائیه صادر خواهد کرد. عملیات اجرائی وفق مقررات اجرای اسناد رسمی صورت خواهد گرفت و درحال مدیر یا هیئت مدیران موظف می‌باشند که به‌محض وصول وجوه مورد مطالبه یا ارائه دستور موقت دادگاه نسبت به برقراری مجدد خدمات مشترک فوراً اقدام نمایند.

تبصره 1- در صورتی که عدم ارائه خدمات مشترک ممکن یا مؤثر نباشد، مدیر یا مدیران مجموعه می‌توانند به مراجع قضایی شکایت کنند، دادگاه‌ها موظف‌اند این‌گونه شکایات را خارج از نوبت رسیدگی و واحد بدهکار را از دریافت خدمات دولتی که به مجموع ارائه می‌شود محروم کنند و تا دو برابر مبلغ بدهی به نفع مجموعه جریمه نمایند.

استفاده مجدد از خدمات موکول به پرداخت هزینه‌های معوق واحد مربوط بنا به گواهی مدیر یا مدیران و یا به حکم دادگاه و نیز هزینه مربوط به استفاده مجدد خواهد بود. (الحاقی به‌موجب قانون اصلاح قانون تملک آپارتمان‌ها مصوب 1376)

تبصره 2- رونوشت مدارک مثبت سمت مدیر یا هیئت مدیران و صورت ریز سهم مالک یا استفاده‌کننده از هزینه‌های مشترک و رونوشت اظهارنامه ابلاغ‌شده به مالک یا استفاده‌کننده باید ضمیمه تقاضانامه صدور اجرائیه گردد.

تبصره 3- نظر مدیر یا هیئت مدیران ظرف ده روز پس از ابلاغ اظهارنامه به مالک در دادگاه نخستین محل وقوع آپارتمان قابل اعتراض است. دادگاه خارج از نوبت و بدون رعایت تشریفات آئین دادرسی مدنی به موضوع رسیدگی و رأی می‌دهد؛ این رأی قطعی است. در مواردی که طبق ماده فوق تصمیم به قطع خدمات مشترک اتخاذ شده و رسیدگی سریع به اعتراض ممکن نباشد دادگاه به محض وصول اعتراض، اگر دلایل را قوی تشخیص دهد، دستور متوقف گذاردن تصمیم قطع خدمات مشترک را تا صدور رأی خواهد داد.

تبصره 4- در صورتی که مالک یا استفاده‌کننده مجدداً و مکرراً در دادگاه محکوم به پرداخت هزینه‌های مشترک گردد، علاوه بر سایر پرداختی‌ها مکلف به پرداخت مبلغی معادل مبلغ محکوم بها به‌عنوان جریمه می‌باشد. (اصلاحی به‌موجب لایحه قانونی اصلاح قانون الحاق ماده 10 مکرر و دو تبصره به قانون تملک آپارتمان‌ها)

ماده 11 – دولت مکلف است ظرف سه ماه پس از تصویب این قانون آیین‌نامه‌های اجرایی آن را تهیه و بعد از تصویب هیئت وزیران به مورد اجرا بگذارد. دولت مامور اجرای این قانون است.

ماده 12- دفاتر اسناد رسمی موظف می‌باشند در هنگام تنظیم هر نوع سند انتقال، اجاره، رهن، صلح، هبه و غیره گواهی مربوط به تصفیه‌حساب هزینه‌های مشترک را که به تأیید مدیر یا مدیران ساختمان رسیده باشد، از مالک یا قائم‌مقام او مطالبه نمایند و یا با موافقت مدیر یا مدیران تعهد منتقل‌الیه را به پرداخت بدهی‌های معوق مالک نسبت به هزینه‌های موضوع این قانون در سند تنظیمی قید نمایند.

ماده 13- در صورتی که به تشخیص سه نفر از کارشناسان رسمی دادگستری عمر مفید ساختمان به پایان رسیده و یا به هر دلیل دیگری ساختمان دچار فرسودگی کلی شده باشد و بیم خطر یا ضرر مالی و جانی برود و اقلیت مالکان قسمت‌های اختصاصی در تجدید بنای آن موافق نباشند، آن دسته از مالکان که قصد بازسازی مجموعه را دارند، می‌توانند براساس حکم دادگاه، با تأمین مسکن استیجاری مناسب برای مالک یا مالکان که از همکاری خودداری می‌ورزند نسبت به تجدید بنای مجموعه اقدام نمایند و پس از اتمام عملیات بازسازی و تعیین سهم هر یک از مالکان از بنا و هزینه‌های انجام‌شده، سهم مالک یا مالکان یادشده را به اضافه اجوری که برای مسکن اجاری ایشان پرداخت شده است از اموال آنها از جمله همان واحد استیفا کنند.

در صورت عدم توافق در انتخاب کارشناسان، وزارت مسکن و شهرسازی با در خواست مدیر یا هیئت‌مدیره اقدام به انتخاب کارشناسان یادشده خواهد کرد.

تبصره 1- مدیر یا مدیران مجموعه به نمایندگی از طرف مالکان می‌توانند اقدامات موضوع این ماده را انجام دهند.

تبصره 2- چنانچه مالک خودداری‌کننده از همکاری اقدام به تخلیه واحد متعلق به خود به منظور تجدید بنا نکند، حسب درخواست مدیر یا مدیران مجموعه، رئیس دادگستری یا رئیس مجتمع قضایی محل با احراز تأمین مسکن مناسب برای وی توسط سایر مالکان، دستور تخلیه آپارتمان یادشده را صادر خواهد کرد.

ماده 14- مدیر یا مدیران مکلف‌اند تمام بنا را به عنوان یک واحد در مقابل آتش‌سوزی بیمه نمایند. سهم هر یک از مالکان به تناسب سطح زیربنای اختصاصی آنها وسیله مدیر یا مدیران تعیین و از شرکاء اخذ و به بیمه‌گر پرداخت خواهد شد. در صورت عدم اقدام و بروز آتش‌سوزی مدیر یا مدیران مسئول جبران خسارات وارده می‌باشند.

ماده 15- ثبت اساس‌نامه موضوع این قانون الزامی نیست. (الحاقی به‌موجب قانون اصلاح قانون تملک آپارتمان‌ها مصوب 1376)
آیین‌نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان‌ها:

با اصلاحات بعدی‌
بخش اول‌: قسمت‌های مختلف ساختمان‌
فصل اول‌: قسمت‌های اختصاصی‌

ماده ۱ ـ قسمت‌هایی از بنا، اختصاصی تلقی می‌شود که عرفاً برای استفاده انحصاری شریک ملک معین یا قائم‌مقام او تخصیص ‌یافته باشد.

ماده ۲ ـ علاوه بر ثبت اراضی زیربنا و محوطه باغ‌ها و پارک‌های متعلّقه برای مالکیت قسمت‌های اختصاصی نیز باید به‌طور مجزا سند مالکیت صادر شود، مشخصات کامل قسمت اختصاصی‌ از لحاظ حدود طبقه‌، شماره‌، مساحت قسمت‌های وابسته‌، ارزش و غیره باید در سند قید گردد.
فصل دوم‌: قسمت‌های مشترک‌

ماده ۳ ـ قسمت‌هایی از ساختمان و اراضی و متعلقات آنها که به‌طور مستقیم و یا غیر مستقیم مورد استفاده تمام شرکاء می‌باشد، قسمت‌های مشترک محسوب می‌گردد و نمی‌توان حق انحصاری بر آنها قائل شد.

تبصره ـ گذاردن میز و صندلی و هر نوع اشیای دیگر و همچنین نگاهداری حیوانات در قسمت‌های مشترک ممنوع است‌.

قسمت‌های مشترک در ملکیت مشاع تمام شرکای ملک است‌، هرچند در قسمت‌های اختصاصی واقع شده باشد و یا از آن قسمت‌ها عبور نماید.

ماده ۴ ـ قسمت‌های مشترک مذکور در ماده ۲ قانون تملک ‌آپارتمان‌ها عبارت است از؛

الف ـ زمین زیربنا خواه متصل به بنا باشد یا بنا به وسیله پایه روی ‌آن قرار گرفته باشد.

ب ـ تأسیسات قسمت‌های مشترک از قبیل چاه آب و پمپ‌، منبع‌ آب‌، مرکز حرارت و تهویه‌، رختشوی‌خانه‌، تابلوهای برِ، کنتورها، تلفن مرکزی‌، انبار عمومی ساختمان‌، اتاق سرایدار در هر قسمت بنا که واقع باشد، دستگاه آسانسور و محل آن‌، چاه‌های فاضلاب‌، لوله‌ها از قبیل (لوله‌های فاضلاب‌، آب‌، بررق ، تلفن ‌، حرارت مرکزی‌، تهویه مطبوع‌، گاز، نفت‌، هواکش‌ها، لوله‌های بخاری‌) گذرگا‌ه‌های ‌زباله و محل جمع‌آوری آن و غیره‌.

پ ـ اسکلت ساختمان‌.

تبصره ـ جدارهای فاصل ‌بین قسمت‌های ‌اختصاصی‌، مشترک بین ‌آن قسمت‌هاست‌. مشروط بر اینکه جزء اسکلت ساختمان نباشد.

ت ـ درها و پنجره‌ها ـ راهروها ـ پله‌ها ـ پاگردها ـ که خارج از قسمت‌های اختصاصی قرار گرفته‌اند.

ث ـ تأسیسات مربوط به راه‌پله از قبیل وسایل تأمین‌کننده‌ روشنایی‌، تلفن و وسایل اخبار و همچنین تأسیسات مربوط به آنها به استثناء تلفن‌های اختصاصی‌، شیرهای آتش‌نشانی‌، آسانسور و محل آن‌، محل اختتام پله و ورود به بام و پله‌های ایمنی‌.

ج ـ بام و کلیه تأسیساتی که برای استفاده عموم شرکاء و یا حفظ ‌بنا در آن احداث گردیده است‌.

ح ـ نمای خارجی ساختمان‌.

خ ـ محوطه ساختمان‌، باغ‌ها و پارک‌ها که جنبه استفاده عمومی ‌دارد و در سند اختصاصی نیز ثبت نشده باشد.
بخش دوم‌: اداره امور ساختمان‌

فصل اول‌: مجمع عمومی‌

طرز انتخاب و وظایف و تعهدات مدیر ساختمان

ماده ۵ ـ در صورتی که تعداد مالکین از سه نفر تجاوز کند، مجمع عمومی مالکین تشکیل می‌شود.

ماده ۶ ـ زمان تشکیل مجمع عمومی مالکین اعم از عادی یا فوق‌العاده‌، در مواردی که توافق‌نامه‌ای بین مالکین تنظیم نشده است، ‌به موجب اکثریت مطلق آرای مالکینی خواهد بود که بیش از نصف ‌مساحت تمام قسمت‌های اختصاصی را مالک باشند و در صورت ‌عدم حصول اکثریت مزبور، زمان تشکیل مجمع عمومی با تصمیم‌ حداقل سه نفر از مالکین تعیین خواهد شد.

ماده ۷ ـ در اولین جلسه مجمع عمومی‌، ابتدا رئیس مجمع‌ عمومی تعیین خواهد شد و سپس در همان جلسه مدیر یا مدیرانی ‌از بین مالکین و یا اشخاصی خارج از؟ انتخاب می‌شود. مجمع‌عمومی مالکین باید لااقل هر سال یک‌بار تشکیل شود.

ماده ۸ ـ برای رسمیت مجمع‌، حضور مالکین بیش از نصف ‌مساحت تمام قسمت‌های اختصاصی با نماینده آنان ضروری است‌.

تبصره ـ در صورت عدم حصول اکثریت مندرج در این ماده، ‌جلسه برای پانزده روز بعد تجدید خواهد شد. هرگاه در این جلسه‌ هم اکثریت لازم حاصل نگردید، جلسه برای پانزده روز بعد تجدید و تصمیمات جلسه اخیر با تصویب اکثریت عده حاضر معتبر است‌.

ماده ۹ ـ کسی که به‌عنوان نماینده یکی از شرکاء تعیین شده ‌باشد، قبل از تشکیل جلسه مجمع عمومی وکالتنامه معتبر خود را به ‌مدیر یا مدیران ارائه نماید.

تبصره ـ در صورتی که مالک قسمت اختصاصی‌، شخصیت‌ حقوقی باشد نماینده آن طبق قوانین مربوط به شخصیت‌های حقوقی ‌معرفی خواهد شد.

ماده ۱۰ ـ هرگاه چند نفر، مالک یک قسمت اختصاصی باشند، باید طبق ماده ۷ قانون تملک آپارتمان‌ها از طرف خود یک نفر را برای شرکت در مجمع عمومی انتخاب و معرفی نمایند.

ماده ۱۱ ـ مجمع عمومی شرکا، دارای وظایف و اختیارات زیر می‌باشد:

الف ـ تعیین رئیس مجمع عمومی‌.

ب ـ انتخاب مدیر یا مدیران و رسیدگی اعمال آنها.

پ ـ اتخاذ تصمیم نسبت به اداره امور ساختمان‌.

ت ـ تصویب گزارش مربوط به درآمد و هزینه‌های سالانه‌.

ث ـ اتخاذ تصمیم در ایجاد اندوخته برای امور مربوط به حفظ و نگاهداری و تعمیر بنا.

ج ـ تفویض اختیار به مدیر یا مدیران به منظور انعقاد قراردادهای‌ لازم برای اداره ساختمان‌.

ماده ۱۲ ـ کلیه تصمیمات مجمع عمومی شرکاء باید درصورت‌جلسه نوشته و به وسیله مدیر یا مدیران نگهداری شود.

تبصره ـ تصمیمات متخذه مجمع باید ظرف ده روز به‌وسیله ‌مدیر یا مدیران به شرکاء غایب اطلاع داده شود.

ماده ۱۳ ـ تصمیمات مجمع عمومی بر طبق ماده ۶ برای‌ کلیه شرکاء الزام‌آور است‌.

فصل دوم‌: اختیارت و وظایف مدیر یا مدیران‌

ماده ۱۴ ـ مدیر یا مدیران مسئولِ حفظ و اداره ساختمان و اجرای تصمیمات مجمع عمومی می‌باشند.

ماده ۱۵ ـ اصلاحی مصوب ۲۸/۱۰/۱۳۵۳ ـ تعداد مدیران باید فرد باشد و مدت مأموریت مدیر یا مدیران دو سال است ولی ‌مجمع عمومی می‌تواند این مدت را اضافه کند و انتخاب مجدد مدیر یا مدیران بلامانع خواهد بود.

ماده ۱۶ ـ در صورت استعفا، فوت‌، عزل یا حجر مدیر یا مدیران قبل از انقضای مدت‌، مجمع عمومی فوق‌العاده، به م‌نظورانتخاب جانشین تشکیل خواهد شد.

تبصره ۱ ـ در صورتی که سه نفر یا بیشتر از اعضای هیئت‌مدیره به جهات فوق از هیئت‌مدیره خارج شوند، مجمع عمومی ‌فوق‌العاده باید به‌منظور تجدید انتخاب هیئت‌مدیره تشکیل گردد.

ماده ۱۷ ـ تصمیمات مدیران با اکثریت آرا معتبر است‌.

ماده ۱۸ ـ مجمع عمومی یک نفر از مدیران را به عنوان خزانه‌دار تعیین می‌نماید. خزانه‌دار دفتر ثبت درآمد و هزینه خواهد داشت که ‌به پیوست قبوض و اسناد مربوطه برای تصویب ترازنامه به مجمع ‌عمومی تسلیم و ارائه خواهد داد.

ماده ۱۹ ـ مدیر یا مدیران‌، امین شرکا بوده و نمی‌توانند فرد دیگر را به‌جای خود انتخاب نمایند.

ماده ۲۰ ـ مدیر یا مدیران مکلف‌اند تمام بنا را به‌عنوان یک واحد در مقابل آتش‌سوزی بیمه نمایند.

سهم هر شریک از حق بیمه با توجه به ماده ۴ قانون به‌وسیله‌ مدیر، تعیین و از شرکا اخذ و به بیمه‌گر پرداخت خواهد شد.

ماده ۲۱ ـ مدیر یا مدیران مکلف‌اند میزان هزینه مستمر و مخارج ‌متعلق به هر شریک و نحوه پرداخت آن را قبل یا بعد از پرداخت ‌هزینه، به وسیله نامه سفارشی به نشانی قسمت اختصاصی یا نشانی‌ تعیین‌شده از طرف شریک به او اعلام نمایند.

ماده ۲۲ ـ در کلیه ساختمان‌های مشمول قانون تملک آپارتمان‌ها که بیش از ده (۱۰) آپارتمان داشته باشد، مدیر یا مدیران مکلف‌اند برای حفظ و نگاهداری و همچنین تنظیف قسمت‌های مشترک و انجام سایر امور موردنیاز بنا، دربانی استخدام نمایند.
فصل سوم‌: هزینه‌های مشترک‌

ماده ۲۳ ـ شرکای ساختمان موظف‌اند در پرداخت هزینه‌های ‌مستمر و هزینه‌هایی که برای حفظ و نگاهداری قسمت‌های مشترک ‌بنا مصرف می‌شود، طبق مقررات زیر مشارکت نمایند:

در صورتی که مالکین ترتیب دیگری برای پرداخت هزینه‌های ‌مشترک پیش‌بینی نکرده باشند، سهم هریک از مالکین یا استفاده‌کنندگان از هزینه‌های مشترک آن قسمت که ارتباط با مساحت ‌زیربنای قسمت اختصاصی دارد از قبیل آب‌، گازوئیل‌، آسفالت ‌پشت‌بام و غیره به ترتیب مقرر در ماده ۴ قانون تملک آپارتمان‌ها و سایر مخارج که ارتباطی به میزان مساحت زیربنا ندارد، از قبیل ‌هزینه‌های مربوط به سرایدار، نگهبان‌، متصدی آسانسور، هزینه‌ نگاهداری تأسیسات‌، باغبان‌، تزیینات قسمتهای مشترک و غیره‌ به‌طور مساوی بین مالکین یا استفاده‌کنندگان تقسیم می‌گردد. تعیین‌ سهم هریک از مالکین یا استفاده‌کنندگان با مدیر یا مدیران می‌باشد.

تبصره ـ چنانچه به موجب اجاره‌نامه یا قرارداد خصوصی ‌پرداخت هزینه‌های مشترک به عهده مالک باشد و مالک از پرداخت‌آن استنکاف نماید، مستأجر می‌تواند از محل مال‌الاجاره هزینه‌های‌ مزبور را پرداخت کند و در صورتی که پرداخت هزینه‌های جاری ‌مشترک به عهده استفاده‌کننده باشد و از پرداخت استنکاف کند، مدیر یا مدیران می‌توانند علاوه بر مراجعه به استفاده‌کننده‌، به مالک‌ اصلی نیز مراجعه نمایند.

ماده ۲۴ ـ هریک از شرکا که در مورد سهمیه یا میزان هزینه ‌مربوط به سهم خود معترض باشد می‌تواند به مدیر مراجعه و تقاضای رسیدگی نسبت به موضوع را بنماید در صورت عدم ‌رسیدگی یا رد اعتراض شریک می‌تواند به مراجع صلاحیت‌دار قضائی مراجعه کند.

ماده ۲۵ ـ هزینه‌های مشترک عبارت است از

الف ـ هزینه‌های لازم برای استفاده‌، حفظ و نگاهداری عادی ‌ساختمان و تأسیسات و تجهیزات مربوطه‌.

ب ـ هزینه‌های اداری و حق‌الزحمه مدیر یا مدیران‌.
فصل چهارم‌: حفظ و نگاهداری تعمیر بنا

ماده ۲۶ ـ در صورتی که بین شرکاء توافق شده باشد که ‌هزینه‌های نگاهداری یک قسمت از بنا یا هزینه نگاهداری و عملیات یک جزء از تأسیسات فقط به عهده بعضی از شرکاء باشد، فقط همین شرکا، ملزم به انجام آن بوده و در تصمیمات مربوط به ‌این هزینه‌ها تعیین تکلیف خواهند نمود.

قانون تملک ساختمان

ماده 1 – مالکیت در آپارتمان‌های مختلف و محل‌های پیشه و سکنای یک ساختمان شامل دو قسمت است. مالکیت قسمت‌های اختصاصی و مالکیت قسمت‌های مشترک.

ماده 2 – قسمت‌های مشترک مذکور در این قانون عبارت‌اند از قسمت‌هایی از ساختمان که حق استفاده از آن منحصر به یک یا چند آپارتمان یا محل پیشه مخصوص نبوده و به کلیه مالکین به نسبت قسمت اختصاصی آنها تعلق می‌گیرد. به‌طور کلی، قسمت‌هایی که برای استفاده اختصاصی تشخیص داده نشده است یا در اسناد مالکیتِ ملک اختصاصی یک یا چند نفر از مالکین تلقی نشده از قسمت‌ها مشترک محسوب می‌شود، مگر آن که تعلق آن به قسمت معینی بر طبق عرف و عادت محل مورد تردید نباشد.

ماده 3 – حقوق هر مالک در قسمت اختصاصی و حصه او در قسمت‌های مشترک غیرقابل‌تفکیک بوده و در صورت انتقال قسمت اختصاصی به هر صورتی که باشد انتقال قسمت مشترک قهری خواهد بود.

تبصره 1- مدیران مجموعه با رعایت مفاد این قانون، میزان سهم هریک از مالکان یا استفاده‌کنندگان را تعیین می‌کند.

تبصره 2- در صورت موافقت، مالکانی که دارای اکثریت مساحت زیربنای اختصاصی ساختمان می‌باشند، هزینه‌های مشترک بر اساس نرخ معینی که به تصویب مجمع عمومی ساختمان می‌رسد، حسب زیر بنای اختصاصی هر واحد، محاسبه می‌شود.

تبصره 3- چنانچه چگونگی استقرار حیاط ساختمان یا بالکن یا تراس مجموعه به گونه‌ای باشد که تنها از یک یا چند واحد مسکونی امکان دسترسی به آن باشد، هزینه حفظ و نگهداری آن قسمت به عهده استفاده‌کننده یا استفاده‌کنندگان است. (اصلاحی و الحاقی به‌موجب قانون اصلاح قانون تملک آپارتمان‌ها مصوب 1376)

ماده 5 – انواع شرکت‌های موضوع ماده 20 قانون تجارت که به قصد تجارت ساختمان خانه و آپارتمان و محل کسب به منظور سکونت یا پیشه یا اجاره یا فروش تشکیل می‌شود از انجام سایر معاملات بازرگانی غیر مربوط به کارهای ساختمانی ممنوع‌اند.

ماده 6 – چنانچه قراردادی بین مالکین یک ساختمان وجود نداشته باشد کلیه تصمیمات مربوط به اداره و امور مربوط به قسمت‌های مشترک به اکثریت آراء مالکینی است که بیش از نصف مساحت تمام قسمت‌های اختصاصی را مالک باشند.

تبصره – نشانی مالکین برای ارسال کلیه دعوتنامه‌ها و اعلام تصمیمات مذکور در این قانون، همان محل اختصاصی آنها در ساختمان است، مگر این که مالک نشانی دیگری را در همان شهر برای این امر تعیین کرده باشد.

ماده 7 – هرگاه یک آپارتمان یا یک محل کسب دارای مالکین متعدد باشد، مالکین یا قائم‌مقام قانونی آنها مکلف‌اند یک نفر نماینده از طرف خود برای اجرای مقررات این قانون و پرداخت حصه مخارج مشترک تعیین و معرفی نمایند. در صورتی که اشخاص مزبور به تکلیف فوق عمل نکنند، رای اکثریت بقیه مالکین نسبت به تمام معتبر خواهد بود، مگر این که عده حاضر کمتر از ثلث مالکین باشد که در این صورت برای یک‌دفعه تجدید دعوت خواهد شد.

ماده 8 – در هر ساختمان مشمول مقررات این قانون در صورتی که عده مالکین بیش از سه نفر باشد، مجمع عمومی مالکین مکلف‌اند مدیر یا مدیرانی از بین خود یا از خارج انتخاب نمایند، طرز انتخاب مدیر از طرف مالکین و وظایف و تعهدات مدیر ساختمان و امور مربوط به مدت مدیریت و سایر موضوعات مربوطه در آیین‌نامه این قانون تعیین خواهد شد.‌

ماده 9 – هریک از مالکین می‌تواند با رعایت مقررات این قانون و سایر مقررات ساختمانی عملیاتی را که برای استفاده بهتری از قسمت اختصاصی خود مفید می‌داند انجام دهد. هیچ‌یک از مالکین حق ندارند بدون موافقت اکثریت سایر مالکین تغییراتی در محل یا شکل در یا سردر یا نمای خارجی در قسمت اختصاصی خود که در مریی و منظر باشد بدهند.

ماده 10 – هرکس آپارتمانی را خریداری می‌نماید به نسبت مساحت قسمت اختصاصی خریداری خود در زمینی که ساختمان روی آن بنا شده یا اختصاص به ساختمان دارد مشاعاً سهیم می‌گردد، مگر آن که مالکیت زمین مزبور به علت وقف یا خالصه بودن یا علل دیگر متعلق به غیر باشد که در این صورت باید اجور آن را به همان نسبت بپردازد. مخارج مربوط به محافظت ملک و جلوگیری از انهدام و اداره و استفاده از اموال و قسمت‌های مشترک و به‌طور کلی، مخارجی که جنبه مشترک دارد و یا به علت طبع ساختمان یا تاسیسات آن اقتضا دارد که یک‌جا انجام شود نیز باید به تناسب حصه هر مالک به ترتیبی که در آیین‌نامه ذکر خواهد شد پرداخت شود، هرچند آن مالک از استفاده از آنچه که مخارج برای آن است صرف‌نظر نماید.

ماده 10 مکرر – در صورت امتناع مالک یا استفاده‌کننده از پرداخت سهم خود از هزینه‌های مشترک از طرف مدیر یا هیئت مدیران وسیله اظهارنامه یا ذکر مبلغ بدهی و صورت ریز آن مطالبه می‌شود.

هرگاه مالک یا استفاده‌کننده ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه سهم بدهی خود را نپردازد، مدیر یا هیئت مدیران می‌توانند به تشخیص خود و با توجه به امکانات از دادن خدمات مشترک از قبیل شوفاژ – تهویه مطبوع – آب گرم – برق – گاز و غیره خودداری کنند و درصورتیکه مالک و یا استفاده‌کننده همچنان اقدام به تصفیه‌حساب ننمایند، اداره ثبت محل وقوع آپارتمان به تقاضای مدیر یا هیئت مدیران برای وضول وجه مزبور بر طبق اظهارنامه ابلاغ‌شده اجرائیه صادر خواهد کرد. عملیات اجرائی وفق مقررات اجرای اسناد رسمی صورت خواهد گرفت و درحال مدیر یا هیئت مدیران موظف می‌باشند که به‌محض وصول وجوه مورد مطالبه یا ارائه دستور موقت دادگاه نسبت به برقراری مجدد خدمات مشترک فوراً اقدام نمایند.

تبصره 1- در صورتی که عدم ارائه خدمات مشترک ممکن یا مؤثر نباشد، مدیر یا مدیران مجموعه می‌توانند به مراجع قضایی شکایت کنند، دادگاه‌ها موظف‌اند این‌گونه شکایات را خارج از نوبت رسیدگی و واحد بدهکار را از دریافت خدمات دولتی که به مجموع ارائه می‌شود محروم کنند و تا دو برابر مبلغ بدهی به نفع مجموعه جریمه نمایند.

استفاده مجدد از خدمات موکول به پرداخت هزینه‌های معوق واحد مربوط بنا به گواهی مدیر یا مدیران و یا به حکم دادگاه و نیز هزینه مربوط به استفاده مجدد خواهد بود. (الحاقی به‌موجب قانون اصلاح قانون تملک آپارتمان‌ها مصوب 1376)

تبصره 2- رونوشت مدارک مثبت سمت مدیر یا هیئت مدیران و صورت ریز سهم مالک یا استفاده‌کننده از هزینه‌های مشترک و رونوشت اظهارنامه ابلاغ‌شده به مالک یا استفاده‌کننده باید ضمیمه تقاضانامه صدور اجرائیه گردد.

تبصره 3- نظر مدیر یا هیئت مدیران ظرف ده روز پس از ابلاغ اظهارنامه به مالک در دادگاه نخستین محل وقوع آپارتمان قابل اعتراض است. دادگاه خارج از نوبت و بدون رعایت تشریفات آئین دادرسی مدنی به موضوع رسیدگی و رأی می‌دهد؛ این رأی قطعی است. در مواردی که طبق ماده فوق تصمیم به قطع خدمات مشترک اتخاذ شده و رسیدگی سریع به اعتراض ممکن نباشد دادگاه به محض وصول اعتراض، اگر دلایل را قوی تشخیص دهد، دستور متوقف گذاردن تصمیم قطع خدمات مشترک را تا صدور رأی خواهد داد.

تبصره 4- در صورتی که مالک یا استفاده‌کننده مجدداً و مکرراً در دادگاه محکوم به پرداخت هزینه‌های مشترک گردد، علاوه بر سایر پرداختی‌ها مکلف به پرداخت مبلغی معادل مبلغ محکوم بها به‌عنوان جریمه می‌باشد. (اصلاحی به‌موجب لایحه قانونی اصلاح قانون الحاق ماده 10 مکرر و دو تبصره به قانون تملک آپارتمان‌ها)

ماده 11 – دولت مکلف است ظرف سه ماه پس از تصویب این قانون آیین‌نامه‌های اجرایی آن را تهیه و بعد از تصویب هیئت وزیران به مورد اجرا بگذارد. دولت مامور اجرای این قانون است.

ماده 12- دفاتر اسناد رسمی موظف می‌باشند در هنگام تنظیم هر نوع سند انتقال، اجاره، رهن، صلح، هبه و غیره گواهی مربوط به تصفیه‌حساب هزینه‌های مشترک را که به تأیید مدیر یا مدیران ساختمان رسیده باشد، از مالک یا قائم‌مقام او مطالبه نمایند و یا با موافقت مدیر یا مدیران تعهد منتقل‌الیه را به پرداخت بدهی‌های معوق مالک نسبت به هزینه‌های موضوع این قانون در سند تنظیمی قید نمایند.

ماده 13- در صورتی که به تشخیص سه نفر از کارشناسان رسمی دادگستری عمر مفید ساختمان به پایان رسیده و یا به هر دلیل دیگری ساختمان دچار فرسودگی کلی شده باشد و بیم خطر یا ضرر مالی و جانی برود و اقلیت مالکان قسمت‌های اختصاصی در تجدید بنای آن موافق نباشند، آن دسته از مالکان که قصد بازسازی مجموعه را دارند، می‌توانند براساس حکم دادگاه، با تأمین مسکن استیجاری مناسب برای مالک یا مالکان که از همکاری خودداری می‌ورزند نسبت به تجدید بنای مجموعه اقدام نمایند و پس از اتمام عملیات بازسازی و تعیین سهم هر یک از مالکان از بنا و هزینه‌های انجام‌شده، سهم مالک یا مالکان یادشده را به اضافه اجوری که برای مسکن اجاری ایشان پرداخت شده است از اموال آنها از جمله همان واحد استیفا کنند.

در صورت عدم توافق در انتخاب کارشناسان، وزارت مسکن و شهرسازی با در خواست مدیر یا هیئت‌مدیره اقدام به انتخاب کارشناسان یادشده خواهد کرد.

تبصره 1- مدیر یا مدیران مجموعه به نمایندگی از طرف مالکان می‌توانند اقدامات موضوع این ماده را انجام دهند.

تبصره 2- چنانچه مالک خودداری‌کننده از همکاری اقدام به تخلیه واحد متعلق به خود به منظور تجدید بنا نکند، حسب درخواست مدیر یا مدیران مجموعه، رئیس دادگستری یا رئیس مجتمع قضایی محل با احراز تأمین مسکن مناسب برای وی توسط سایر مالکان، دستور تخلیه آپارتمان یادشده را صادر خواهد کرد.

ماده 14- مدیر یا مدیران مکلف‌اند تمام بنا را به عنوان یک واحد در مقابل آتش‌سوزی بیمه نمایند. سهم هر یک از مالکان به تناسب سطح زیربنای اختصاصی آنها وسیله مدیر یا مدیران تعیین و از شرکاء اخذ و به بیمه‌گر پرداخت خواهد شد. در صورت عدم اقدام و بروز آتش‌سوزی مدیر یا مدیران مسئول جبران خسارات وارده می‌باشند.

ماده 15- ثبت اساس‌نامه موضوع این قانون الزامی نیست. (الحاقی به‌موجب قانون اصلاح قانون تملک آپارتمان‌ها مصوب 1376)
آیین‌نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان‌ها:

با اصلاحات بعدی‌
بخش اول‌: قسمت‌های مختلف ساختمان‌
فصل اول‌: قسمت‌های اختصاصی‌

ماده ۱ ـ قسمت‌هایی از بنا، اختصاصی تلقی می‌شود که عرفاً برای استفاده انحصاری شریک ملک معین یا قائم‌مقام او تخصیص ‌یافته باشد.

ماده ۲ ـ علاوه بر ثبت اراضی زیربنا و محوطه باغ‌ها و پارک‌های متعلّقه برای مالکیت قسمت‌های اختصاصی نیز باید به‌طور مجزا سند مالکیت صادر شود، مشخصات کامل قسمت اختصاصی‌ از لحاظ حدود طبقه‌، شماره‌، مساحت قسمت‌های وابسته‌، ارزش و غیره باید در سند قید گردد.
فصل دوم‌: قسمت‌های مشترک‌

ماده ۳ ـ قسمت‌هایی از ساختمان و اراضی و متعلقات آنها که به‌طور مستقیم و یا غیر مستقیم مورد استفاده تمام شرکاء می‌باشد، قسمت‌های مشترک محسوب می‌گردد و نمی‌توان حق انحصاری بر آنها قائل شد.

تبصره ـ گذاردن میز و صندلی و هر نوع اشیای دیگر و همچنین نگاهداری حیوانات در قسمت‌های مشترک ممنوع است‌.

قسمت‌های مشترک در ملکیت مشاع تمام شرکای ملک است‌، هرچند در قسمت‌های اختصاصی واقع شده باشد و یا از آن قسمت‌ها عبور نماید.

ماده ۴ ـ قسمت‌های مشترک مذکور در ماده ۲ قانون تملک ‌آپارتمان‌ها عبارت است از؛

الف ـ زمین زیربنا خواه متصل به بنا باشد یا بنا به وسیله پایه روی ‌آن قرار گرفته باشد.

ب ـ تأسیسات قسمت‌های مشترک از قبیل چاه آب و پمپ‌، منبع‌ آب‌، مرکز حرارت و تهویه‌، رختشوی‌خانه‌، تابلوهای برِ، کنتورها، تلفن مرکزی‌، انبار عمومی ساختمان‌، اتاق سرایدار در هر قسمت بنا که واقع باشد، دستگاه آسانسور و محل آن‌، چاه‌های فاضلاب‌، لوله‌ها از قبیل (لوله‌های فاضلاب‌، آب‌، بررق ، تلفن ‌، حرارت مرکزی‌، تهویه مطبوع‌، گاز، نفت‌، هواکش‌ها، لوله‌های بخاری‌) گذرگا‌ه‌های ‌زباله و محل جمع‌آوری آن و غیره‌.

پ ـ اسکلت ساختمان‌.

تبصره ـ جدارهای فاصل ‌بین قسمت‌های ‌اختصاصی‌، مشترک بین ‌آن قسمت‌هاست‌. مشروط بر اینکه جزء اسکلت ساختمان نباشد.

ت ـ درها و پنجره‌ها ـ راهروها ـ پله‌ها ـ پاگردها ـ که خارج از قسمت‌های اختصاصی قرار گرفته‌اند.

ث ـ تأسیسات مربوط به راه‌پله از قبیل وسایل تأمین‌کننده‌ روشنایی‌، تلفن و وسایل اخبار و همچنین تأسیسات مربوط به آنها به استثناء تلفن‌های اختصاصی‌، شیرهای آتش‌نشانی‌، آسانسور و محل آن‌، محل اختتام پله و ورود به بام و پله‌های ایمنی‌.

ج ـ بام و کلیه تأسیساتی که برای استفاده عموم شرکاء و یا حفظ ‌بنا در آن احداث گردیده است‌.

ح ـ نمای خارجی ساختمان‌.

خ ـ محوطه ساختمان‌، باغ‌ها و پارک‌ها که جنبه استفاده عمومی ‌دارد و در سند اختصاصی نیز ثبت نشده باشد.
بخش دوم‌: اداره امور ساختمان‌

فصل اول‌: مجمع عمومی‌

طرز انتخاب و وظایف و تعهدات مدیر ساختمان

ماده ۵ ـ در صورتی که تعداد مالکین از سه نفر تجاوز کند، مجمع عمومی مالکین تشکیل می‌شود.

ماده ۶ ـ زمان تشکیل مجمع عمومی مالکین اعم از عادی یا فوق‌العاده‌، در مواردی که توافق‌نامه‌ای بین مالکین تنظیم نشده است، ‌به موجب اکثریت مطلق آرای مالکینی خواهد بود که بیش از نصف ‌مساحت تمام قسمت‌های اختصاصی را مالک باشند و در صورت ‌عدم حصول اکثریت مزبور، زمان تشکیل مجمع عمومی با تصمیم‌ حداقل سه نفر از مالکین تعیین خواهد شد.

ماده ۷ ـ در اولین جلسه مجمع عمومی‌، ابتدا رئیس مجمع‌ عمومی تعیین خواهد شد و سپس در همان جلسه مدیر یا مدیرانی ‌از بین مالکین و یا اشخاصی خارج از؟ انتخاب می‌شود. مجمع‌عمومی مالکین باید لااقل هر سال یک‌بار تشکیل شود.

ماده ۸ ـ برای رسمیت مجمع‌، حضور مالکین بیش از نصف ‌مساحت تمام قسمت‌های اختصاصی با نماینده آنان ضروری است‌.

تبصره ـ در صورت عدم حصول اکثریت مندرج در این ماده، ‌جلسه برای پانزده روز بعد تجدید خواهد شد. هرگاه در این جلسه‌ هم اکثریت لازم حاصل نگردید، جلسه برای پانزده روز بعد تجدید و تصمیمات جلسه اخیر با تصویب اکثریت عده حاضر معتبر است‌.

ماده ۹ ـ کسی که به‌عنوان نماینده یکی از شرکاء تعیین شده ‌باشد، قبل از تشکیل جلسه مجمع عمومی وکالتنامه معتبر خود را به ‌مدیر یا مدیران ارائه نماید.

تبصره ـ در صورتی که مالک قسمت اختصاصی‌، شخصیت‌ حقوقی باشد نماینده آن طبق قوانین مربوط به شخصیت‌های حقوقی ‌معرفی خواهد شد.

ماده ۱۰ ـ هرگاه چند نفر، مالک یک قسمت اختصاصی باشند، باید طبق ماده ۷ قانون تملک آپارتمان‌ها از طرف خود یک نفر را برای شرکت در مجمع عمومی انتخاب و معرفی نمایند.

ماده ۱۱ ـ مجمع عمومی شرکا، دارای وظایف و اختیارات زیر می‌باشد:

الف ـ تعیین رئیس مجمع عمومی‌.

ب ـ انتخاب مدیر یا مدیران و رسیدگی اعمال آنها.

پ ـ اتخاذ تصمیم نسبت به اداره امور ساختمان‌.

ت ـ تصویب گزارش مربوط به درآمد و هزینه‌های سالانه‌.

ث ـ اتخاذ تصمیم در ایجاد اندوخته برای امور مربوط به حفظ و نگاهداری و تعمیر بنا.

ج ـ تفویض اختیار به مدیر یا مدیران به منظور انعقاد قراردادهای‌ لازم برای اداره ساختمان‌.

ماده ۱۲ ـ کلیه تصمیمات مجمع عمومی شرکاء باید درصورت‌جلسه نوشته و به وسیله مدیر یا مدیران نگهداری شود.

تبصره ـ تصمیمات متخذه مجمع باید ظرف ده روز به‌وسیله ‌مدیر یا مدیران به شرکاء غایب اطلاع داده شود.

ماده ۱۳ ـ تصمیمات مجمع عمومی بر طبق ماده ۶ برای‌ کلیه شرکاء الزام‌آور است‌.

فصل دوم‌: اختیارت و وظایف مدیر یا مدیران‌

ماده ۱۴ ـ مدیر یا مدیران مسئولِ حفظ و اداره ساختمان و اجرای تصمیمات مجمع عمومی می‌باشند.

ماده ۱۵ ـ اصلاحی مصوب ۲۸/۱۰/۱۳۵۳ ـ تعداد مدیران باید فرد باشد و مدت مأموریت مدیر یا مدیران دو سال است ولی ‌مجمع عمومی می‌تواند این مدت را اضافه کند و انتخاب مجدد مدیر یا مدیران بلامانع خواهد بود.

ماده ۱۶ ـ در صورت استعفا، فوت‌، عزل یا حجر مدیر یا مدیران قبل از انقضای مدت‌، مجمع عمومی فوق‌العاده، به م‌نظورانتخاب جانشین تشکیل خواهد شد.

تبصره ۱ ـ در صورتی که سه نفر یا بیشتر از اعضای هیئت‌مدیره به جهات فوق از هیئت‌مدیره خارج شوند، مجمع عمومی ‌فوق‌العاده باید به‌منظور تجدید انتخاب هیئت‌مدیره تشکیل گردد.

ماده ۱۷ ـ تصمیمات مدیران با اکثریت آرا معتبر است‌.

ماده ۱۸ ـ مجمع عمومی یک نفر از مدیران را به عنوان خزانه‌دار تعیین می‌نماید. خزانه‌دار دفتر ثبت درآمد و هزینه خواهد داشت که ‌به پیوست قبوض و اسناد مربوطه برای تصویب ترازنامه به مجمع ‌عمومی تسلیم و ارائه خواهد داد.

ماده ۱۹ ـ مدیر یا مدیران‌، امین شرکا بوده و نمی‌توانند فرد دیگر را به‌جای خود انتخاب نمایند.

ماده ۲۰ ـ مدیر یا مدیران مکلف‌اند تمام بنا را به‌عنوان یک واحد در مقابل آتش‌سوزی بیمه نمایند.

سهم هر شریک از حق بیمه با توجه به ماده ۴ قانون به‌وسیله‌ مدیر، تعیین و از شرکا اخذ و به بیمه‌گر پرداخت خواهد شد.

ماده ۲۱ ـ مدیر یا مدیران مکلف‌اند میزان هزینه مستمر و مخارج ‌متعلق به هر شریک و نحوه پرداخت آن را قبل یا بعد از پرداخت ‌هزینه، به وسیله نامه سفارشی به نشانی قسمت اختصاصی یا نشانی‌ تعیین‌شده از طرف شریک به او اعلام نمایند.

ماده ۲۲ ـ در کلیه ساختمان‌های مشمول قانون تملک آپارتمان‌ها که بیش از ده (۱۰) آپارتمان داشته باشد، مدیر یا مدیران مکلف‌اند برای حفظ و نگاهداری و همچنین تنظیف قسمت‌های مشترک و انجام سایر امور موردنیاز بنا، دربانی استخدام نمایند.
فصل سوم‌: هزینه‌های مشترک‌

ماده ۲۳ ـ شرکای ساختمان موظف‌اند در پرداخت هزینه‌های ‌مستمر و هزینه‌هایی که برای حفظ و نگاهداری قسمت‌های مشترک ‌بنا مصرف می‌شود، طبق مقررات زیر مشارکت نمایند:

در صورتی که مالکین ترتیب دیگری برای پرداخت هزینه‌های ‌مشترک پیش‌بینی نکرده باشند، سهم هریک از مالکین یا استفاده‌کنندگان از هزینه‌های مشترک آن قسمت که ارتباط با مساحت ‌زیربنای قسمت اختصاصی دارد از قبیل آب‌، گازوئیل‌، آسفالت ‌پشت‌بام و غیره به ترتیب مقرر در ماده ۴ قانون تملک آپارتمان‌ها و سایر مخارج که ارتباطی به میزان مساحت زیربنا ندارد، از قبیل ‌هزینه‌های مربوط به سرایدار، نگهبان‌، متصدی آسانسور، هزینه‌ نگاهداری تأسیسات‌، باغبان‌، تزیینات قسمتهای مشترک و غیره‌ به‌طور مساوی بین مالکین یا استفاده‌کنندگان تقسیم می‌گردد. تعیین‌ سهم هریک از مالکین یا استفاده‌کنندگان با مدیر یا مدیران می‌باشد.

تبصره ـ چنانچه به موجب اجاره‌نامه یا قرارداد خصوصی ‌پرداخت هزینه‌های مشترک به عهده مالک باشد و مالک از پرداخت‌آن استنکاف نماید، مستأجر می‌تواند از محل مال‌الاجاره هزینه‌های‌ مزبور را پرداخت کند و در صورتی که پرداخت هزینه‌های جاری ‌مشترک به عهده استفاده‌کننده باشد و از پرداخت استنکاف کند، مدیر یا مدیران می‌توانند علاوه بر مراجعه به استفاده‌کننده‌، به مالک‌ اصلی نیز مراجعه نمایند.

ماده ۲۴ ـ هریک از شرکا که در مورد سهمیه یا میزان هزینه ‌مربوط به سهم خود معترض باشد می‌تواند به مدیر مراجعه و تقاضای رسیدگی نسبت به موضوع را بنماید در صورت عدم ‌رسیدگی یا رد اعتراض شریک می‌تواند به مراجع صلاحیت‌دار قضائی مراجعه کند.

ماده ۲۵ ـ هزینه‌های مشترک عبارت است از

الف ـ هزینه‌های لازم برای استفاده‌، حفظ و نگاهداری عادی ‌ساختمان و تأسیسات و تجهیزات مربوطه‌.

ب ـ هزینه‌های اداری و حق‌الزحمه مدیر یا مدیران‌.
فصل چهارم‌: حفظ و نگاهداری تعمیر بنا

ماده ۲۶ ـ در صورتی که بین شرکاء توافق شده باشد که ‌هزینه‌های نگاهداری یک قسمت از بنا یا هزینه نگاهداری و عملیات یک جزء از تأسیسات فقط به عهده بعضی از شرکاء باشد، فقط همین شرکا، ملزم به انجام آن بوده و در تصمیمات مربوط به ‌این هزینه‌ها تعیین تکلیف خواهند نمود.

ماده ۲۷ ـ مدیر یا مدیران به ترتیبی که مجمع عمومی تصویب‌ می‌کند به‌ منظور تأمین هزینه‌های ضروری و فوری‌، وجوهی به‌عنوان تنخواه گردان از شرکا دریافت دارند.

افزایش جمعیت در دهه گذشته در کنار مهاجرت به شهرهای بزرگ بر زندگی انسان در این شهرها تاثیر بسیاری گذاشته است. خانه‌هایمان که تا دیروز عریض و قدکوتاه بودند، اکنون کوچک و بلندقد شده‌اند و از ساختمان‌های یک یا حداکثر دوطبقه به برج‌هایی سربه‌فلک‌کشیده تغییر شکل داده‌اند. از مهم‌ترین لوازمی که زندگی در این ساختمان‌ها را میسر می‌کند آسانسور است. اما گاهی این لازمه سبب اختلافاتی بین اهالی ساختمان می‌شود و حتی به پیگیری قانونی نیاز می‌شود. از جمله این اختلافات عبارت‌اند از

اجازه نصب آسانسور
پرداخت هزینه‌های نصب و تعمیر آسانسور
پرداخت هزینه سرویس و نگهداری ماهیانه
مقررات و آداب استفاده از آسانسور

در ادامه سعی می‌کنیم به بررسی قانونی هریک از بخش‌های فوق بپردازیم.
فهرست مطالب نمایش
هزینه نصب آسانسور با چه طبقاتی است؟

آسانسور تنها ارمغان زندگی آپارتمان‌نشینی برای ما نبوده بلکه اختلافات مربوط به آسانسور نیز همراه نچسب آپارتمان‌نشینی در ایران بوده است.

قوانین نظام مهندسی سازندگان را موظف می‌کند که برای ساختمان‌های بیش از 4 طبقه آسانسور نصب کنند. در آسانسورهای کمتر از 4 طبقه الزامی وجود ندارد مگر اینکه خود ساکنان و اهالی آپارتمان تصمیم به این کار داشته باشند و توافق کنند.

افزایش آسانسورها در کلان‌شهر تهران

قانون تملک ساختمان‌ها به موضوعات مربوط به اختلافات بین ساکنان پرداخته است. از قوانین (که در آخر این مقاله ضمیمه شده‌اند) متوجه می‌شویم که اگر در ساختمانِ سه‌طبقه یا چهارطبقه، مالکین طبقه سوم و دوم (و چهارم در مورد ساختمان چهار طبقه) قصد نصب آسانسور داشته باشند و مکانی هم برای تعبیه شدن آسانسور از پیش تعیین شده باشد، در صورت مخالفت ساکنین طبقه اول و طبقه همکف می‌توانند برای نصب آسانسور اقدام کنند.

طبق ماده چهارم قانون تملک آپارتمان‌ها، اگر مجموع مساحت طبقات بالایی یعنی طبقات سوم و دوم (و چهارم) از مساحت واحد طبقه اول و همکف بیشتر باشد، سایر مالکین می‌توانند به صورت قانونی حق‌السهم نصب آسانسور را به همراه خسارات احتمالی از مالکین معترض دریافت کنند.
نصب آسانسور جز مشاع ساختمان
هزینه سرویس و نگهداری آسانسور با کیست؟

آسانسور وسیله حساسی است که در صورت بی‌توجهی به هشدارها و مشکلاتش امکان رخداد حادثه وجود دارد. به همین دلیل بررسی دائمی و منظم آسانسور در آپاراتمان‌ها مسئله‌ای ضروری است. بررسی وضعیت آسانسور باید به صورت منظم و در دوره‌های یک‌ماهه انجام شود. این مسئله به قدری اهمیت دارد که در مقررات ملّی ساختمان‌ها بخشی برای نگهداری و مراقبت از آسانسور وجود دارد.

قوانین مربوط به آسانسور

در این قانون آمده است که مالکان ساختمان یا مدیر ساختمان وظیفه دارند ماهانه یک‌بار تمام قطعات آسانسور را مورد بررسی قرار دهند، اگر بخشی از آسانسور به تعمیر یا تعویض نیاز داشت، انجام این کار را در اولویت قرار دهند و خبر مشکل پیش‌آمده را به دیگران اطلاع دهند. در مقررات ملی آپارتمان‌ها، در مورد قانون آسانسور ذکر شده است که هر سال باید آسانسورها به‌طور کامل و با جزییات بررسی شوند. به این معنی که دستگاه باید خاموش شود و از بازرس و مهندس متخصص برای بررسی آن استفاده شود.
طبق قوانین ملی استاندارد، لازم است که سرویس آسانسور به‌طور ماهیانه و بازرسی آسانسور به‌طور سالیانه (برای استاندارد ادواری) انجام بگیرد.

برای بازرسی بهتر است با شرکت‌های معتبر و دارای تأییدیه صلاحیت از سازمان ملی استاندارد، قراردادی یک‌ساله‌ی سرویس و نگهداری آسانسور بسته شود. همچنین بهتر است در تمام مراحل کار یک مهندس متخصص نیز حضور داشته باشد. از کارهایی که بازرس‌های متخصص انجام می دهند ثبت تمام مشاهدات و تحویل آن به مدیر ساختمان است.

سرویس و نگهداری آسانسور، یک دوراندیشی درست
آیا عدم استفاده واحد از آسانسور دلیلی بر پرداخت نکردن شارژ است؟

یکی از حالات ممکن در ساختمان -که ابهاماتی را به وجود می‌آورد- خالی بودن واحدی مسکونی در ساختمان است. این حالت به دلایل مختلفی مانند اجاره نرفتن واحد، مسافرت رفتن ساکنان و به‌طور خلاصه عدم حضور ساکنین در واحد به‌وجود می‌آید.
طبق ماده چهارم قانون تملک آپارتمان‌ها و قوانین آسانسور، پرداخت شارژ هر واحد در هر ماه الزامی و استفاده یا عدم استفاده از آن هیچ تاثیری بر پرداخت شارژ ماهانه ندارد.
شارژ ماهیانه آسانسور چگونه تعیین می‌شود؟

شارژ ماهیانه می تواند به دو روش تعیین شود:

روش قانونی که بر اساس آن پرداخت شارژ برای همه یکسان است.
روش قردادی که ساکنین با برگزاری جلسه‌ای، قوانینی را میان خود وضع می‌کنند؛ مانند نصف کردن شارژ مربوط به آسانسور طبقات اول و همکف.

قانون تملک ساختمان درباره آسانسورها چه می‌گوید؟

یکی از وکیلان پایه یک دادگستری در این‌باره اذعان می‌دارد:

در ماده یک قانون تملک آپارتمان‌ها مصوب 1343 تصریح می‌نماید آپارتمان شامل 2 قسمت است. 1-‌ مالکیت قسمت‌های اختصاصی، 2-‌ مالکیت قسمت‌های مشاع که صرف‌نظر از قسمت‌های اختصاصی در خصوص قسمت‌مشاع باید گفت مطابق ماده 2 قسمت‌های مشترک عبارت از بخش‌هایی از ساختمان که حق استفاده از آن منحصر به یک نفر با چند آپارتمان با محل پیشه مخصوص نبوده و به کلیه مالکین تعلق می‌گیرد و برابر ماده 10 هر کس موظف است طبق قانون با محاسبه میزان سهم اختصاصی نسبت به پرداخت میزان سهم خود بابت نگهداری قسمت مشترک اقدام نماید هرچند از آن قسمت استفاده ننماید.

از سوی دیگر مطابق بند ب ماده 4 آیین‌نامه قانون تملک آپارتمان‌ها آسانسور جزو قسمت‌های مشترک است به استناد ماده 23 آیین‌نامه هزینه نگهداری تأسیسات از جمله آسانسور بدون توجه به میزان مساحت زیربنا محاسبه و قابل پرداخت است.

چه منطقی پشت این اعتراض‌ها وجود دارد؟

امکانات یک ساختمان، ازجمله آسانسور، از ملاک‌های قیمت واحدهای آن است. اما در رابطه با آسانسور، این افزایش قیمت برای واحدهای طبقه اول، زیرزمین و همکف ناچیز است. در واقع یک قانون کلی وجود دارد که هرچه از همکف بالاتر یا پایین‌تر برویم تاثیر آسانسور بر قیمت واحد نیز بیشتر می‌شود. بنابراین، هرچند طبقات اول و همکف قانوناً موظف به پرداخت شارژ هستند، منصفانه است که به‌طور توافقی طبقات اول و همکف شارژ کمتری بپردازند.

اختلافات طبقات اول و همکف برای عدم پرداخت شارژ آسانسور
وظایف مدیر ساختمان در قوانین آسانسور چیست؟

یکی از وظایف مدیر ساختمان بیمه کردن تمام بخش‌های ساختمان در مقابل خطرات است. بر اساس ماده ۴ قانون تملک آپارتمان‌ها، سهم هر یک از واحدها از حق بیمه توسط مدیر ساختمان و متناسب با متراژ هر واحد تعیین می گردد. بعد از تعیین سهم هر واحد، مدیر ساختمان باید برای جمع‌آوری شارژهای ماهیانه و هزینه‌ها اقدام کند که هزینه‌‌های مربوط به آسانسور نیز در این دسته جای می‌گیرد. یادآوری می‌شود که شارژ ماهیانه هزینه‌های زیر را نیز در بر می‌گیرد:

هزینه‌های برق عمومی که برق آسانسور هم در این دسته قرار دارد
هزینه‌های آب
هزینه‌های تعمیرات و نگهداری که هزینه‌های تعمیرات و نگهداری آسانسور را نیز شامل می‌شود
هزینه‌های مرتبط با سرایدار
هزینه‌های مرتبط با گاز
هزینه‌های لوازم شوینده، لامپ، روغن برای آسانسور و…

از کارهایی که مدیر ساختمان در قبال آسانسور ساختمان باید انجام دهد، قرارداد بستن با شرکت آسانسور معتبر برای تعمیر و نگهداری آسانسور است که معمولاً این قرارداد به صورت سالانه بسته می‌شود. هزینه‌های لازم برای خرید لوازم تعمیر و نگهداری آسانسور، مواد شوینده، روغن برای روغنکاری ریل‌های آسانسور، لامپ و دیگر هزینه‌های مرتبط با آسانسور همگی باید در شارژ ماهیانه لحاظ شود. گاهی آسانسور به استانداردسازی نیاز دارد. گاهی نیز ساکنان تصمیم به بازسازی و زیباسازی آسانسور می‌گیرند.
اگر مدیر ساختمان هستید این مقاله را مطالعه کنید: مدیر ساختمان عزیز آیا آسانسور شما استاندارد است؟

طبق ضوابط و الزامات مبحث ۲۲ – ۲ – ۶ مقررات ملی ساختمان، مسئولیت هرگونه حادثه‌ای که ناشی از نبودن عقد قرارداد سرویس و نگهداری و بازرسی آسانسور و دریافت تاییدیه آسانسور در آپارتمان‌ها باشد، به عهده مدیر ساختمان و یا مالک است.
درصورت خسارت به آسانسور چه کسی مسئول است؟

در صورتی که ساکنین یکی از واحدها خسارتی به آسانسور یا هریک از اموال ساختمان که برای استفاده همگان قرار داده شده وارد کند، آن واحد موظف به جبران خسارت وارده بر اساس تصمیم مدیر ساختمان و قانون آسانسور در ساختمان‌هاست. همچنین اگر خسارت واردشده از سوی شخصی باشد که در ساختمان ساکن نیست، واحدی که با آن شخص ارتباط دارد موظف به پرداخت خسارت است. به طور مثال اگر شخصی برای شما بسته‌ای آورده باشد و شما به جای تحویل بسته در جلوی در ساختمان، فرد را به داخل ساختمان راه بدهید تا بسته را تا در واحدتان بیاورد، و آن فرد موجب خسارتی به ساختمان شود، شما باید تمام خسارت واردشده از سوی شخص به ساختمان بپردازید.

سقوط آسانسور به دلیل سرویس نکردن مرتب آسانسور
ضوابط و آداب استفاده از آسانسورها توسط ساکنان

استفاده نادرست و غیرمسئولانه از آسانسور جداً می‌تواند موجب کاهش طول عمر آسانسور شود. اگر آسانسورها به وسیله بازی کودکان تبدیل شود، اگر برای حمل و نقل استفاده شود، اگر به‌موقع و به‌طور ماهیانه سرویس و نگهداری نشود، باید انتظار داشته باشید که آسانسور بیش از هزینه سرویس ماهیانه‌اش برای شما خرج بتراشد. باید به نشانه‌های خرابی آسانسور توجه کرد و خرابی‌های متعدد آسانسور را دست‌کم نگرفت.
اگر آسانسورتان خراب شده، قبل از زنگ زدن به تعمیرکار این نکات را بخوانید.
قانون حمل بار با آسانسور

اگر آسانسوری برای حمل بار تعبیه نشده باشد نباید برای این کار مورد استفاده قرار گیرد. برخی ظرفیت آسانسور و وزنی را که آسانسور توان جابه‌جایی آن را دارد با وزن وسایل می‌سنجند که این امر به علت تفاوت ساختار آسانسورهای نفربر با ساختار آسانسورهای باری اشتباه است. همچنین طبق قانون آسانسور و ماده 56، اثاث‌کشی با آسانسور نفربر ممنوع است و ممکن است خساراتی را چه به صورت آنی و چه در درازمدت بر این وسیله عمومی وارد کند.
سخن پایانی

در قوانین آسانسور آمده است که نصب آسانسور برای ساختمان‌های با بیش از چهار طبقه اجباری است. اما ساختمان‌هایی هستند که با با داشتن چهار طبقه یا کمتر بازهم نیازمند آسانسور هستند. در اینگونه موارد اختلافاتی پیش می آید که برای حل آن قوانینی تعیین شده است. اگر با گفت‌وگو اختلافات بر طرف نشد می‌توانید با مراجعه به قانون آن را حل کنید. فراموش نکنید که دوستی و صلح با همسایگانی که عمری در کنار شما زندگی می‌کنند پسندیده‌تر از اقدامات قانونی‌ست.
جمع‌بندی نکات مهم

تمام قوانین مربوط ‌به آسانسور در آپارتمان‌ها
تیم محتوای آیتکس

افزایش جمعیت در دهه گذشته در کنار مهاجرت به شهرهای بزرگ بر زندگی انسان در این شهرها تاثیر بسیاری گذاشته است. خانه‌هایمان که تا دیروز عریض و قدکوتاه بودند، اکنون کوچک و بلندقد شده‌اند و از ساختمان‌های یک یا حداکثر دوطبقه به برج‌هایی سربه‌فلک‌کشیده تغییر شکل داده‌اند. از مهم‌ترین لوازمی که زندگی در این ساختمان‌ها را میسر می‌کند آسانسور است. اما گاهی این لازمه سبب اختلافاتی بین اهالی ساختمان می‌شود و حتی به پیگیری قانونی نیاز می‌شود. از جمله این اختلافات عبارت‌اند از

اجازه نصب آسانسور
پرداخت هزینه‌های نصب و تعمیر آسانسور
پرداخت هزینه سرویس و نگهداری ماهیانه
مقررات و آداب استفاده از آسانسور

در ادامه سعی می‌کنیم به بررسی قانونی هریک از بخش‌های فوق بپردازیم.
فهرست مطالب نمایش
هزینه نصب آسانسور با چه طبقاتی است؟

آسانسور تنها ارمغان زندگی آپارتمان‌نشینی برای ما نبوده بلکه اختلافات مربوط به آسانسور نیز همراه نچسب آپارتمان‌نشینی در ایران بوده است.

قوانین نظام مهندسی سازندگان را موظف می‌کند که برای ساختمان‌های بیش از 4 طبقه آسانسور نصب کنند. در آسانسورهای کمتر از 4 طبقه الزامی وجود ندارد مگر اینکه خود ساکنان و اهالی آپارتمان تصمیم به این کار داشته باشند و توافق کنند.

افزایش آسانسورها در کلان‌شهر تهران

قانون تملک ساختمان‌ها به موضوعات مربوط به اختلافات بین ساکنان پرداخته است. از قوانین (که در آخر این مقاله ضمیمه شده‌اند) متوجه می‌شویم که اگر در ساختمانِ سه‌طبقه یا چهارطبقه، مالکین طبقه سوم و دوم (و چهارم در مورد ساختمان چهار طبقه) قصد نصب آسانسور داشته باشند و مکانی هم برای تعبیه شدن آسانسور از پیش تعیین شده باشد، در صورت مخالفت ساکنین طبقه اول و طبقه همکف می‌توانند برای نصب آسانسور اقدام کنند.

طبق ماده چهارم قانون تملک آپارتمان‌ها، اگر مجموع مساحت طبقات بالایی یعنی طبقات سوم و دوم (و چهارم) از مساحت واحد طبقه اول و همکف بیشتر باشد، سایر مالکین می‌توانند به صورت قانونی حق‌السهم نصب آسانسور را به همراه خسارات احتمالی از مالکین معترض دریافت کنند.
نصب آسانسور جز مشاع ساختمان
هزینه سرویس و نگهداری آسانسور با کیست؟

آسانسور وسیله حساسی است که در صورت بی‌توجهی به هشدارها و مشکلاتش امکان رخداد حادثه وجود دارد. به همین دلیل بررسی دائمی و منظم آسانسور در آپاراتمان‌ها مسئله‌ای ضروری است. بررسی وضعیت آسانسور باید به صورت منظم و در دوره‌های یک‌ماهه انجام شود. این مسئله به قدری اهمیت دارد که در مقررات ملّی ساختمان‌ها بخشی برای نگهداری و مراقبت از آسانسور وجود دارد.

قوانین مربوط به آسانسور

در این قانون آمده است که مالکان ساختمان یا مدیر ساختمان وظیفه دارند ماهانه یک‌بار تمام قطعات آسانسور را مورد بررسی قرار دهند، اگر بخشی از آسانسور به تعمیر یا تعویض نیاز داشت، انجام این کار را در اولویت قرار دهند و خبر مشکل پیش‌آمده را به دیگران اطلاع دهند. در مقررات ملی آپارتمان‌ها، در مورد قانون آسانسور ذکر شده است که هر سال باید آسانسورها به‌طور کامل و با جزییات بررسی شوند. به این معنی که دستگاه باید خاموش شود و از بازرس و مهندس متخصص برای بررسی آن استفاده شود.
طبق قوانین ملی استاندارد، لازم است که سرویس آسانسور به‌طور ماهیانه و بازرسی آسانسور به‌طور سالیانه (برای استاندارد ادواری) انجام بگیرد.

برای بازرسی بهتر است با شرکت‌های معتبر و دارای تأییدیه صلاحیت از سازمان ملی استاندارد، قراردادی یک‌ساله‌ی سرویس و نگهداری آسانسور بسته شود. همچنین بهتر است در تمام مراحل کار یک مهندس متخصص نیز حضور داشته باشد. از کارهایی که بازرس‌های متخصص انجام می دهند ثبت تمام مشاهدات و تحویل آن به مدیر ساختمان است.

سرویس و نگهداری آسانسور، یک دوراندیشی درست
آیا عدم استفاده واحد از آسانسور دلیلی بر پرداخت نکردن شارژ است؟

یکی از حالات ممکن در ساختمان -که ابهاماتی را به وجود می‌آورد- خالی بودن واحدی مسکونی در ساختمان است. این حالت به دلایل مختلفی مانند اجاره نرفتن واحد، مسافرت رفتن ساکنان و به‌طور خلاصه عدم حضور ساکنین در واحد به‌وجود می‌آید.
طبق ماده چهارم قانون تملک آپارتمان‌ها و قوانین آسانسور، پرداخت شارژ هر واحد در هر ماه الزامی و استفاده یا عدم استفاده از آن هیچ تاثیری بر پرداخت شارژ ماهانه ندارد.
شارژ ماهیانه آسانسور چگونه تعیین می‌شود؟

شارژ ماهیانه می تواند به دو روش تعیین شود:

روش قانونی که بر اساس آن پرداخت شارژ برای همه یکسان است.
روش قردادی که ساکنین با برگزاری جلسه‌ای، قوانینی را میان خود وضع می‌کنند؛ مانند نصف کردن شارژ مربوط به آسانسور طبقات اول و همکف.

قانون تملک ساختمان درباره آسانسورها چه می‌گوید؟

یکی از وکیلان پایه یک دادگستری در این‌باره اذعان می‌دارد:

در ماده یک قانون تملک آپارتمان‌ها مصوب 1343 تصریح می‌نماید آپارتمان شامل 2 قسمت است. 1-‌ مالکیت قسمت‌های اختصاصی، 2-‌ مالکیت قسمت‌های مشاع که صرف‌نظر از قسمت‌های اختصاصی در خصوص قسمت‌مشاع باید گفت مطابق ماده 2 قسمت‌های مشترک عبارت از بخش‌هایی از ساختمان که حق استفاده از آن منحصر به یک نفر با چند آپارتمان با محل پیشه مخصوص نبوده و به کلیه مالکین تعلق می‌گیرد و برابر ماده 10 هر کس موظف است طبق قانون با محاسبه میزان سهم اختصاصی نسبت به پرداخت میزان سهم خود بابت نگهداری قسمت مشترک اقدام نماید هرچند از آن قسمت استفاده ننماید.

از سوی دیگر مطابق بند ب ماده 4 آیین‌نامه قانون تملک آپارتمان‌ها آسانسور جزو قسمت‌های مشترک است به استناد ماده 23 آیین‌نامه هزینه نگهداری تأسیسات از جمله آسانسور بدون توجه به میزان مساحت زیربنا محاسبه و قابل پرداخت است.

چه منطقی پشت این اعتراض‌ها وجود دارد؟

امکانات یک ساختمان، ازجمله آسانسور، از ملاک‌های قیمت واحدهای آن است. اما در رابطه با آسانسور، این افزایش قیمت برای واحدهای طبقه اول، زیرزمین و همکف ناچیز است. در واقع یک قانون کلی وجود دارد که هرچه از همکف بالاتر یا پایین‌تر برویم تاثیر آسانسور بر قیمت واحد نیز بیشتر می‌شود. بنابراین، هرچند طبقات اول و همکف قانوناً موظف به پرداخت شارژ هستند، منصفانه است که به‌طور توافقی طبقات اول و همکف شارژ کمتری بپردازند.

اختلافات طبقات اول و همکف برای عدم پرداخت شارژ آسانسور
وظایف مدیر ساختمان در قوانین آسانسور چیست؟

یکی از وظایف مدیر ساختمان بیمه کردن تمام بخش‌های ساختمان در مقابل خطرات است. بر اساس ماده ۴ قانون تملک آپارتمان‌ها، سهم هر یک از واحدها از حق بیمه توسط مدیر ساختمان و متناسب با متراژ هر واحد تعیین می گردد. بعد از تعیین سهم هر واحد، مدیر ساختمان باید برای جمع‌آوری شارژهای ماهیانه و هزینه‌ها اقدام کند که هزینه‌‌های مربوط به آسانسور نیز در این دسته جای می‌گیرد. یادآوری می‌شود که شارژ ماهیانه هزینه‌های زیر را نیز در بر می‌گیرد:

هزینه‌های برق عمومی که برق آسانسور هم در این دسته قرار دارد
هزینه‌های آب
هزینه‌های تعمیرات و نگهداری که هزینه‌های تعمیرات و نگهداری آسانسور را نیز شامل می‌شود
هزینه‌های مرتبط با سرایدار
هزینه‌های مرتبط با گاز
هزینه‌های لوازم شوینده، لامپ، روغن برای آسانسور و…

از کارهایی که مدیر ساختمان در قبال آسانسور ساختمان باید انجام دهد، قرارداد بستن با شرکت آسانسور معتبر برای تعمیر و نگهداری آسانسور است که معمولاً این قرارداد به صورت سالانه بسته می‌شود. هزینه‌های لازم برای خرید لوازم تعمیر و نگهداری آسانسور، مواد شوینده، روغن برای روغنکاری ریل‌های آسانسور، لامپ و دیگر هزینه‌های مرتبط با آسانسور همگی باید در شارژ ماهیانه لحاظ شود. گاهی آسانسور به استانداردسازی نیاز دارد. گاهی نیز ساکنان تصمیم به بازسازی و زیباسازی آسانسور می‌گیرند.
اگر مدیر ساختمان هستید این مقاله را مطالعه کنید: مدیر ساختمان عزیز آیا آسانسور شما استاندارد است؟

طبق ضوابط و الزامات مبحث ۲۲ – ۲ – ۶ مقررات ملی ساختمان، مسئولیت هرگونه حادثه‌ای که ناشی از نبودن عقد قرارداد سرویس و نگهداری و بازرسی آسانسور و دریافت تاییدیه آسانسور در آپارتمان‌ها باشد، به عهده مدیر ساختمان و یا مالک است.
درصورت خسارت به آسانسور چه کسی مسئول است؟

در صورتی که ساکنین یکی از واحدها خسارتی به آسانسور یا هریک از اموال ساختمان که برای استفاده همگان قرار داده شده وارد کند، آن واحد موظف به جبران خسارت وارده بر اساس تصمیم مدیر ساختمان و قانون آسانسور در ساختمان‌هاست. همچنین اگر خسارت واردشده از سوی شخصی باشد که در ساختمان ساکن نیست، واحدی که با آن شخص ارتباط دارد موظف به پرداخت خسارت است. به طور مثال اگر شخصی برای شما بسته‌ای آورده باشد و شما به جای تحویل بسته در جلوی در ساختمان، فرد را به داخل ساختمان راه بدهید تا بسته را تا در واحدتان بیاورد، و آن فرد موجب خسارتی به ساختمان شود، شما باید تمام خسارت واردشده از سوی شخص به ساختمان بپردازید.

سقوط آسانسور به دلیل سرویس نکردن مرتب آسانسور
ضوابط و آداب استفاده از آسانسورها توسط ساکنان

استفاده نادرست و غیرمسئولانه از آسانسور جداً می‌تواند موجب کاهش طول عمر آسانسور شود. اگر آسانسورها به وسیله بازی کودکان تبدیل شود، اگر برای حمل و نقل استفاده شود، اگر به‌موقع و به‌طور ماهیانه سرویس و نگهداری نشود، باید انتظار داشته باشید که آسانسور بیش از هزینه سرویس ماهیانه‌اش برای شما خرج بتراشد. باید به نشانه‌های خرابی آسانسور توجه کرد و خرابی‌های متعدد آسانسور را دست‌کم نگرفت.
اگر آسانسورتان خراب شده، قبل از زنگ زدن به تعمیرکار این نکات را بخوانید.
قانون حمل بار با آسانسور

اگر آسانسوری برای حمل بار تعبیه نشده باشد نباید برای این کار مورد استفاده قرار گیرد. برخی ظرفیت آسانسور و وزنی را که آسانسور توان جابه‌جایی آن را دارد با وزن وسایل می‌سنجند که این امر به علت تفاوت ساختار آسانسورهای نفربر با ساختار آسانسورهای باری اشتباه است. همچنین طبق قانون آسانسور و ماده 56، اثاث‌کشی با آسانسور نفربر ممنوع است و ممکن است خساراتی را چه به صورت آنی و چه در درازمدت بر این وسیله عمومی وارد کند.
سخن پایانی

در قوانین آسانسور آمده است که نصب آسانسور برای ساختمان‌های با بیش از چهار طبقه اجباری است. اما ساختمان‌هایی هستند که با با داشتن چهار طبقه یا کمتر بازهم نیازمند آسانسور هستند. در اینگونه موارد اختلافاتی پیش می آید که برای حل آن قوانینی تعیین شده است. اگر با گفت‌وگو اختلافات بر طرف نشد می‌توانید با مراجعه به قانون آن را حل کنید. فراموش نکنید که دوستی و صلح با همسایگانی که عمری در کنار شما زندگی می‌کنند پسندیده‌تر از اقدامات قانونی‌ست.
جمع‌بندی نکات مهم

هزینه‌های مربوط به آسانسور مربوط به تمام طبقات است.
حق شارژ ساختمان در هر شرایطی حتی خالی بودن واحد باید پرداخت شود.
مدیر ساختمان باید تمام ساختمان از جمله آسانسور را در برابر خطرات احتمالی بیمه کند و به فکر استاندارد آسانسور باشد.
طبقه بر شارژ ماهیانه آسانسور تاثیری ندارد، مگر اینکه با تصمیم‌گیری اعضای ساختمان درصدی از آن کم شود.
وجود آسانسور در ساختمان، بر اساس شماره طبقه بر قیمت واحدها تاثیر می‌گذارد.

منبع:  آیتکس

ماده ۱۰۰ :

مالکین اراضی واملاک واقع در محدوده خدماتی باید قبل از ساخت وساز از شهرداریها پروانه ساختمان بگیرند و شهرداری موظف است از عملیات های ساختمانی بدون پروانه یا خلاف پروانه بوسیله ماموران خود در زمین محصور یا غیر محصور جلوگیری کنند.

تبصره۱: چنانچه از لحاظ اصول فنی و شهر سازی یا بهداشتی تخریب ضرورت داشته باشد یا بدون پروانه باشد شهرداری می بایست موضوع را در کمیسیون مرکب از نماینده وزارت کشور ، نماینده دادگستری و یکی از اعضای شورای شهر مطرح و کمیسیون پس از وصول به ذینفع اعلام میکند که ظرف ۱۰ روز توضیحات خودرا کتبا ارایه دهد ، پس از مدت فوق کمیسیون پرونده را در جلسه با حضور نماینده شهرداری بدون حق رای مطرح می نمایدو چنانچه رای به تخریب صادر گردد (قسمتی از بنا یا کل آن ) مهلت ۲ ماهه ارایه میشود و شهرداری موظف است رای را به مالک ابلاغ وچنانچه مالک در مدت تایین شده اقدام ننماید شهرداری راسا اقدام نموده و هزینه آن را طبق مقررات آیین نامه اجرای وصول عوارض از مالک دریافت خواهد نمود .

تبصره ۲ : در صورتی که اضافات بر خلاف مفاد پروانه ساختمانی در قسمت مسکونی باشد و تخریب آن ضرورت نداشته باشد رای به جریمه از یک دوم ارزش معاملاتی تا ۳ برابر برای هر متر مربع صادر می گردد و چنانچه ذینفع جریمه را پرداخت نکند شهرداری مکلف است پرنده را به کمیسیون ارجاع و تقاضای تخریب کند و کمیسیون نیز رای مذکور را صادر نماید .

تبصره۳ : اضافات تجاری خلاف مفاد پروانه ساختمانی از ۲برابر تا ۴ برابر ارزش معاملاتی به ازای هر متر مربع رای جریمه صادر می گردد و چنانچه مالک از پرداخت جریمه خودداری نماید طبق بند آخر ماده ۲ عمل می شود .

تبصره ۴ : در خصوص بنای بدون اخذ مجوز از شهرداری در صورتی که اصول فنی شهر سازی و بهداشتی رعایت شده باشد در خصوص مسکونی معادل ارزش معاملاتی ساختمان و در خصوص تجاری معادل ارزش سرقفلی ساختمان در صورتی که ساختمان ارزش دریافت سرقفلی را داشته باشد هر کدام که مبلغ ان بیشتر است را از ذینفع دریافت نماید .

تبصره ۵ : در خصوص عدم احداث پارکینگ یا غیر قابل استفاده بودن آن و عدم امکان اصلاح ان کمیسیون می تواند از یک برابر تا ۲ برابر ارزش معاملاتی برای هر متر مربع (به متراژ۲۵ متر) جریمه نماید .

تبصره ۶ : مالکین نباید تجاوز به معبر عمومی نمایید و شهرداری مکلف است اگر اینچنین اتفاق افتاد از ادامه کار جلوگیری و پرونده را به کمیسیون ماده ۱۰۰ ارجاع نماید . در خصوص عدم استحکام بنا عدم رعایت اصول فنی بهداشتی و شهرسازی در ساختمان در صلاحیت کمیسیون ماده ۱۰۰است .

تبصره۷ : مهندسین ناظر مکلف به نظارت در ساخت و ساز هستند . هر گاه مهندس ناظر تخلف نماید(تبصره یک ماده ۱۰۰) شهرداری مکلف است موضوع را به نظام معماری و ساختمان جهت طرح در شورای انتظامی معرفی نماید .

تبصره ۸ : دفاتر اسناد رسمی می بایست گواهی پایان کار یا عدم خلاف برای ساختمانهای ناتمام را ملاحضه و در سند قید نمایند .

تبصره ۹ : ساختمانهایی که پروانه ساختمانی آنها قبل از تاریخ تصویب نقشه جامع شهر صادر شده است از شمول تبصره یک ماده ۱۰۰ معاف می باشند .

تبصره۱۰ : در خصوص ارا ماده ۱۰۰کمیسیون ماده ۱۰۰ هر گاه شهرداری یا مالک یا قائم مقام او از تاریخ ابلاغ ظرف ۱۰روز نسبت به ان رای اعتراض کند مرجع رسیدگی به ان کمیسیون ماده ۱۰۰ دیگر خواهد بود که اعضای ان غیر از افراد قبلی می باشد و رای این کمیسیون قطعیست .

ماده ۱۰۰

مالکین اراضی واملاک واقع در محدوده خدماتی باید قبل از ساخت وساز از شهرداریها پروانه ساختمان بگیرند و شهرداری موظف است از عملیات های ساختمانی بدون پروانه یا خلاف پروانه بوسیله ماموران خود در زمین محصور یا غیر محصور جلوگیری کنند.

تبصره۱: چنانچه از لحاظ اصول فنی و شهر سازی یا بهداشتی تخریب ضرورت داشته باشد یا بدون پروانه باشد شهرداری می بایست موضوع را در کمیسیون مرکب از نماینده وزارت کشور ، نماینده دادگستری و یکی از اعضای شورای شهر مطرح و کمیسیون پس از وصول به ذینفع اعلام میکند که ظرف ۱۰ روز توضیحات خودرا کتبا ارایه دهد ، پس از مدت فوق کمیسیون پرونده را در جلسه با حضور نماینده شهرداری بدون حق رای مطرح می نمایدو چنانچه رای به تخریب صادر گردد (قسمتی از بنا یا کل آن ) مهلت ۲ ماهه ارایه میشود و شهرداری موظف است رای را به مالک ابلاغ وچنانچه مالک در مدت تایین شده اقدام ننماید شهرداری راسا اقدام نموده و هزینه آن را طبق مقررات آیین نامه اجرای وصول عوارض از مالک دریافت خواهد نمود .

تبصره ۲ : در صورتی که اضافات بر خلاف مفاد پروانه ساختمانی در قسمت مسکونی باشد و تخریب آن ضرورت نداشته باشد رای به جریمه از یک دوم ارزش معاملاتی تا ۳ برابر برای هر متر مربع صادر می گردد و چنانچه ذینفع جریمه را پرداخت نکند شهرداری مکلف است پرنده را به کمیسیون ارجاع و تقاضای تخریب کند و کمیسیون نیز رای مذکور را صادر نماید .

تبصره۳ : اضافات تجاری خلاف مفاد پروانه ساختمانی از ۲برابر تا ۴ برابر ارزش معاملاتی به ازای هر متر مربع رای جریمه صادر می گردد و چنانچه مالک از پرداخت جریمه خودداری نماید طبق بند آخر ماده ۲ عمل می شود .

تبصره ۴ : در خصوص بنای بدون اخذ مجوز از شهرداری در صورتی که اصول فنی شهر سازی و بهداشتی رعایت شده باشد در خصوص مسکونی معادل ارزش معاملاتی ساختمان و در خصوص تجاری معادل ارزش سرقفلی ساختمان در صورتی که ساختمان ارزش دریافت سرقفلی را داشته باشد هر کدام که مبلغ ان بیشتر است را از ذینفع دریافت نماید .

تبصره ۵ : در خصوص عدم احداث پارکینگ یا غیر قابل استفاده بودن آن و عدم امکان اصلاح ان کمیسیون می تواند از یک برابر تا ۲ برابر ارزش معاملاتی برای هر متر مربع (به متراژ۲۵ متر) جریمه نماید .

تبصره ۶ : مالکین نباید تجاوز به معبر عمومی نمایید و شهرداری مکلف است اگر اینچنین اتفاق افتاد از ادامه کار جلوگیری و پرونده را به کمیسیون ماده ۱۰۰ ارجاع نماید . در خصوص عدم استحکام بنا عدم رعایت اصول فنی بهداشتی و شهرسازی در ساختمان در صلاحیت کمیسیون ماده ۱۰۰است .

تبصره۷ : مهندسین ناظر مکلف به نظارت در ساخت و ساز هستند . هر گاه مهندس ناظر تخلف نماید(تبصره یک ماده ۱۰۰) شهرداری مکلف است موضوع را به نظام معماری و ساختمان جهت طرح در شورای انتظامی معرفی نماید .

تبصره ۸ : دفاتر اسناد رسمی می بایست گواهی پایان کار یا عدم خلاف برای ساختمانهای ناتمام را ملاحضه و در سند قید نمایند .

تبصره ۹ : ساختمانهایی که پروانه ساختمانی آنها قبل از تاریخ تصویب نقشه جامع شهر صادر شده است از شمول تبصره یک ماده ۱۰۰ معاف می باشند .

تبصره۱۰ : در خصوص ارا ماده ۱۰۰کمیسیون ماده ۱۰۰ هر گاه شهرداری یا مالک یا قائم مقام او از تاریخ ابلاغ ظرف ۱۰روز نسبت به ان رای اعتراض کند مرجع رسیدگی به ان کمیسیون ماده ۱۰۰ دیگر خواهد بود که اعضای ان غیر از افراد قبلی می باشد و رای این کمیسیون قطعیست .

تبصره۱۱ : آئین نامه معاملاتی توسط شهرداری تهیه و مورد تصویب انجمن شهر می باشد و سالی یک بار قابل تجدید نظر است .

 

آیین‌نامه اجرایی ماده (۳۳) قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان
شماره‌ : .۴۶۰۵ت ۲۸۵۴۹ه¨

 

وزارت مسکن وشهرسازی ـ سازمان مدیریت و برنامه‌ریزی کشور – وزارت کشور هیأت وزیران در جلسه مورخ ۱۳۸۳.۴.۱۷ بنا به پیشنهاد مشترک شماره ۴۸۱.۱۰۰.۰۲ مورخ ۱۳۸۲.۲.۶ وزارتخانه‌های مسکن و شهرسازی و کشور و به استناد ماده (۳۳) قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان ـ مصوب‌۱۳۷۴ ـ آیین‌نامه اجرایی ماده یادشده را به شرح زیر تصویب نمود:

آیین‌نامه اجرایی ماده (۳۳) قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان

فصل اول ـ تعاریف

ماده ۱ -اصطلاحات زیر در معانی مربوط به کار می‌روند:

دفتر مهندسی‌: هرگونه محل انجام خدمات مهندسی ساختمان که طبق ماده‌ (۹) آیین‌نامه اجرایی قانون نظام‌مهندسی و کنترل ساختمان مجوز فعالیت دریافت نموده باشد.

شخص حقیقی‌: مهندسان دارای پروانه اشتغال به کار مهندسی‌، کاردانهای فنی و معماران تجربی دارای پروانه‌اشتغال به کار کاردانی یا تجربی می‌باشند.

شخص حقوقی‌: شرکت‌، مؤسسه‌، سازمان و نهاد عمومی یا خصوصی که برای انجام خدمات مهندسی‌، دارای‌پروانه اشتغال به کار مهندسی شخص حقوقی معتبر از وزارت مسکن و شهرسازی باشد.

فصل دوم ـ مقررات ملی ساختمان

ماده ۲ – مقررات ملی ساختمان‌، مجموعه اصول و قواعد فنی و ترتیب کنترل اجرای آنها است که باید درطراحی‌، محاسبه‌، اجرا، بهره‌برداری و نگهداری ساختمانها در جهت تأمین ایمنی‌، بهداشت‌، بهره‌دهی مناسب‌،آسایش‌، صرفه اقتصادی‌، حفاظت محیط زیست و صرفه‌جویی در مصرف انرژی و حفظ سرمایه‌های ملی رعایت شود.

ماده ۳ – مقررات ملی ساختمان دارای اصول مشترک و یکسان لازم‌الاجرا در سراسر کشور است و بر هر گونه‌عملیات ساختمانی نظیر تخریب‌، احداث بنا،تغییر در کاربری بنای موجود، توسعه بنا، تعمیر اساسی و تقویت بنا حاکم می‌باشد.

ماده ۴ – مقررات ملی ساختمان به عنوان تنها مرجع فنی و اصل حاکم در تشخیص صحت طراحی‌، محاسبه‌،اجرا، بهره‌برداری و نگهداری ساختمانها اعم از مسکونی‌، اداری‌، تجاری‌، عمومی‌، آموزشی‌، بهداشتی و نظایر آن‌است‌.

تبصره – در مباحثی که مقررات ملی ساختمان تدوین نگردیده باشد، تا زمان تصویب‌، منابع معتبر (به طورترجیحی منتشر شده توسط مراجع ملی ذی‌ربط‌) ملاک عمل خواهند بود.

فصل سوم ـ اشخاص حقوقی و دفاتر مهندسی طراحی ساختمان

ماده ۵ – به منظور تنسیق امور صنفی و شغلی مهندسان متخصص در رشته‌های هفتگانه ساختمان و در جهت ارایه خدمات مهندسی کارآمد، کلیه طراحی‌ها از جمله معماری‌، سازه‌، تأسیسات برقی و مکانیکی باید توسط‌اشخاص حقوقی یا دفاتر مهندسی طراحی ساختمانی صلاحیتدار دارای پروانه اشتغال‌، به عنوان طراح تهیه گردد.

تبصره ۱ – برای تعیین فعالیتهای اشخاص حقیقی دارای پروانه اشتغال‌، وزارت مسکن وشهرسازی نسبت به‌تهیه و ابلاغ دستورالعمل لازم اقدام خواهد نمود.

تبصره ۲ – اشخاص حقیقی دارنده پروانه اشتغال به کار مهندسی می‌توانند دفتر مهندسی طراحی تشکیل دهند مشروط به آن که برای دفتر یاد شده از وزارت مسکن و شهرسازی مجوز فعالیت دریافت نمایند و در محل‌اشتغال به این فعالیت تابلوی دفتر مهندسی نصب کنند.
ماده ۶ – اشخاص حقوقی‌، مؤسس یا مؤسسین دفاتر مهندسی طراحی ساختمان باید دارای پروانه اشتغال به‌کار مهندسی معتبر از وزارت مسکن و شهرسازی باشند و مطابق با قراردادی که با مالک منعقد می‌نمایند عهده‌دارانجام خدمات براساس دستورالعمل ابلاغی از طرف وزارت مسکن و شهرسازی خواهند بود.

ماده ۷ – شهرداریها و سایر مراجع صدور پروانه ساختمانی مکلفند تنها نقشه‌هایی را بپذیرند که توسط‌اشخاص حقوقی‌، یا مسؤولین دفاتر مهندسی طراحی ساختمان و طراح آن در حدود صلاحیت و ظرفیت مربوط‌امضا و مهر شده است‌.

ماده ۸ – سازمان نظام مهندسی ساختمان استان موظف به نظارت بر حسن انجام خدمات اشخاص حقوقی ودفاتر مهندسی طراحی ساختمان می‌باشد و درصورت مشاهده تخلف باید مراتب را حسب مورد برای رسیدگی واتخاذ تصمیم به شورای انتظامی استان‌، سازمان مسکن و شهرسازی استان و سایر مراجع قانونی ذی‌ربط اعلام‌نماید. درصورت احراز هرگونه تخلف‌، برخورد انضباطی تا حد ابطال پروانه اشتغال صورت خواهد پذیرفت‌.

فصل چهارم ـ اشخاص حقوقی و دفاتر مهندسی اجرای ساختمان

ماده ۹ – کلیه عملیات اجرایی ساختمان باید توسط اشخاص حقوقی و دفاتر مهندسی اجرای ساختمان به‌عنوان مجری‌، طبق دستورالعمل ابلاغی از طرف وزارت مسکن و شهرسازی انجام شود و مالکان برای انجام امورساختمانی خود مکلفند از این‌گونه مجریان استفاده نمایند.
ماده ۱۰ – مجری ساختمان در زمینه اجرا، دارای پروانه اشتغال به کار از وزارت مسکن و شهرسازی است و مطابق با قراردادهای همسان که با مالکان منعقد می‌نماید اجرای عملیات ساختمان را براساس نقشه‌های مصوب وکلیه مدارک منضم به قرارداد برعهده دارد.
مجری ساختمان‌، نماینده فنی مالک در اجرای ساختمان بوده و پاسخگوی کلیه مراحل اجرای کار به ناظر و دیگر مراجع کنترل ساختمان می‌باشد.

تبصره – شهرداریها و سایر مراجع صدور پروانه ساختمانی موظفند نام و مشخصات مجری واجد شرایط راکه توسط مالک معرفی شده و نسخه‌ای از قرارداد منعقد شده با او را که در اختیار شهرداری و سازمان نظام مهندسی‌ساختمان استان قرار داده است‌، در پروانه مربوط قید نمایند. مالکانی که دارای پروانه اشتغال به کار در زمینه اجرامی‌باشند نیازی به ارایه قرارداد ندارند.
ماده ۱۱ – مجری ساختمان مسؤولیت صحت انجام کلیه عملیات اجرایی ساختمان را برعهده دارد و دراجرای این عملیات باید مقررات ملی ساختمان‌، ضوابط و مقررات شهرسازی‌، محتوای پروانه ساختمان و نقشه‌های مصوب مرجع صدور پروانه را رعایت نماید.
ماده ۱۲ – رعایت اصول ایمنی و حفاظت کارگاه و مسایل زیست محیطی به‌عهده مجری می‌باشد.
ماده ۱۳ – مجری موظف است برنامه زمان‌بندی کارهای اجرایی را به اطلاع ناظر برساند و کلیه عملیات‌اجرایی به ویژه قسمتهایی از ساختمان که پوشیده خواهند شد با هماهنگی ناظر انجام داده و شرایط نظارت درچارچوب وظایف ناظر (ناظران‌) در محدوده کارگاه را فراهم سازد.
ماده ۱۴ – مجری موظف است قبل از اجرا، کلیه نقشه‌ها را بررسی و درصورت مشاهده اشکال‌، نظرات‌پیشنهادی خود را برای اصلاح به طورکتبی به طراح اعلام نماید.

تبصره – مجری موظف است در حین اجرا، چنانچه تغییراتی در برنامه تفصیلی اجرایی ضروری تشخیص‌دهد، قبل از موعد انجام کار، مراتب را با ذکر دلیل به طور کتبی به مالک اطلاع دهد. اعمال هرگونه تغییر، مستلزم‌کسب مجوز کتبی ناظر خواهد بود.

ماده ۱۵ – مجری مکلف است حسب مورد از مهندسان رشته‌های دیگر ساختمان‌، کاردانهای فنی‌، معماران‌تجربی‌، کارگران و استادکاران و همچنین عوامل فنی ماهر استفاده کند و در هر محل که به موجب ماده (۴) قانون‌نظام مهندسی و کنترل ساختمان داشتن پروانه مهارت فنی الزامی شده باشد، مقررات مذکور را رعایت نماید.

ماده ۱۶ – مجری مکلف است از مصالح مناسب مطابق مشخصات فنی ارایه شده در نقشه‌ها استفاده نموده ودرصورتی که مصالحی دارای استاندارد اجباری است از این نوع مصالح استفاده نماید.

ماده ۱۷ – مجری مکلف است پس از پایان کار نسبت به تهیه نقشه‌ها به همان صورتی که اجرا شده یعنی‌” نقشه‌های چون ساخت‌” اعم از معماری‌، سازه‌ای و تأسیساتی و مانند آن اقدام نموده و پس از امضا و اخذ تأیید ناظر(ناظران‌) یک نسخه از آنها را تحویل مالک و یک نسخه هم به شهرداری مربوط تحویل نماید.

ماده ۱۸ – مجری مکلف است نسبت به تضمین کیفیت اجرای ساختمانی که به مسؤولیت خود می‌سازد، براساس دستورالعمل ابلاغی وزارت مسکن و شهرسازی اقدام نماید و مواردی که مکلف به ارایه بیمه‌نامه تضمین‌کیفیت شده باشد، بیمه مزبور را به نفع مالک و یا مالکان بعدی تهیه و در اختیار ایشان قرار دهد.

ماده ۱۹ – سازمان نظام مهندسی ساختمان استان و سایر مراجع کنترل ساختمان می‌توانند عملکرد اجرایی‌اشخاص حقوقی و دفاتر مهندسی اجرای ساختمان را بررسی نمایند و مکلفند درصورت اطلاع و مشاهده هر گونه‌تخلف‌، مراتب را برای بررسی و اتخاذ تصمیم‌، حسب مورد به سازمان مسکن و شهرسازی استان و شورای انتظامی‌سازمان نظام مهندسی ساختمان استان اعلام‌، تا در صورت محکومیت نسبت به برخورد انضباطی تا حد ابطال‌پروانه اشتغال اقدام نمایند.
تبصره – درصورت بروز خسارت ناشی از عملکرد مجری‌، وی موظف است خسارت مربوط را که به تأییدمراجع ذی‌صلاح رسیده است‌، جبران نماید.

ماده ۲۰ – اشخاص حقوقی یا دفاتر مهندسی طراحی ساختمان که توانایی طراحی و اجرای پروژه را به‌صورت توأم دارند، می‌توانند از وزارت مسکن و شهرسازی درخواست صلاحیت طرح و ساخت‌، بنمایند.

فصل پنجم ـ ناظر

ماده ۲۱ – ناظر شخص حقیقی یا حقوقی دارای پروانه اشتغال به کار در یکی از رشته‌های موضوع قانون نظام‌مهندسی و کنترل ساختمان است که بر اجرای صحیح عملیات ساختمانی در حیطه صلاحیت مندرج در پروانه‌اشتغال خود نظارت می‌نماید. عملیات اجرایی تمامی ساختمانهای مشمول ماده (۴) قانون نظام مهندسی و کنترل‌ساختمان باید تحت نظارت ناظر انجام پذیرد.
ماده ۲۲ – ناظران مکلفند بر عملیات اجرایی ساختمانی که تحت نظارت آنها احداث می‌گردد از لحاظ‌انطباق ساختمان با مشخصات مندرج در پروانه و نقشه‌ها و محاسبات فنی ضمیمه آن نظارت کرده و در پایان کارمطابقت عملیات اجرایی ساختمان را با مدارک فوق‌، گواهی نمایند.
ماده ۲۳ – ناظران باید گزارش پایان هر یک از مراحل اصلی کار خود را به مرجع صدور پروانه ساختمان ارایه‌نمایند. مراحل اصلی کار عبارتند از:

الف – پی‌سازی

ب – اجرای اسکلت

پ – سفت کاری

ت – نازک کاری

ث – پایان کار.

هرگاه ناظران در حین اجرا با تخلفی برخورد نمایند باید مورد را به مرجع صدور پروانه ساختمان و سازمان نظام‌مهندسی ساختمان استان و یا دفاتر نمایندگی آن (حسب مورد) اعلام نمایند.
تبصره – تغییرات بعدی مراحل اصلی کار، با توجه به نوع ساختمان‌، توسط وزارت مسکن و شهرسازی اعلام‌خواهد شد.

ماده ۲۴ – ناظر، به هنگام صدور پروانه ساختمان توسط سازمان نظام مهندسی ساختمان استان انتخاب شده‌و به مالک و مراجع صدور پروانه ساختمان معرفی می‌گردد. ناظر نمی‌تواند شاغل در دستگاه صادر کننده پروانه‌ساختمان در منطقه‌ای باشد که ساختمان در آن منطقه احداث می‌شود.

تبصره ۱ – تا زمانی که سازمان نظام مهندسی ساختمان استان در شهرها و مناطقی که پروانه در آن صادرمی‌گردد دفتر نمایندگی تأسیس ننموده باشد، مراجع صدور پروانه ساختمانی با هماهنگی با آن سازمان‌، وظیفه‌معرفی ناظر را انجام می‌دهند.

تبصره ۲ – دستورالعمل مربوط به نحوه ارجاع کار، نظارت‌، میزان حق‌الزحمه و نحوه دریافت و پرداخت آن و همچنین رفع اختلاف نظر بین ناظر و مجری‌، توسط وزارت مسکن و شهرسازی تهیه و ابلاغ خواهد شد.

ماده ۲۵ – ناظر نمی‌تواند مجری تمام یا بخشی از ساختمان تحت نظارت خود باشد. اما انجام نظارت‌ساختمان توسط طراح ساختمان بلامانع است‌. ناظر همچنین نمی‌تواند هیچ‌گونه رابطه مالی با مالک ایجاد نماید یابه نحوی عمل نماید که دارای منافعی در پروژه گردد.

فصل ششم ـ شهرداریها و سایر مراجع صدور پروانه ساختمان

ماده ۲۶ – شهرداریها و سایر مراجع صدور پروانه ساختمان در صورت برخورد با تخلف ناظران باید موارد راجهت بررسی و اقدام به سازمان نظام مهندسی ساختمان استان اعلام نمایند.
ماده ۲۷ – شهرداریها و سایر مراجع صدور پروانه ساختمان موظفند با اعلام کتبی وزارت مسکن و شهرسازی یا سازمان نظام مهندسی ساختمان استان یا ناظران‌، در خصوص وقوع تخلف ساختمانی‌، در اسرع وقت با اطلاع‌ناظر، دستور اصلاح را صادر نمایند و تا زمان رفع تخلف از ادامه کار جلوگیری نمایند.

ماده ۲۸ – شهرداریها و سایر مراجع صدور پروانه ساختمان برای ساختمانهایی که طبق تشخیص ناظران وتأیید سازمان نظام مهندسی ساختمان استان‌، مقررات ملی ساختمان در آنها رعایت نشده باشد، تا زمان رفع نقص‌، پایان کار صادر نخواهند نمود.

فصل هفتم ـ سازمان نظام مهندسی ساختمان استان

ماده ۲۹ – سازمان نظام مهندسی ساختمان استان در زمینه رعایت مقررات ملی ساختمان و

حسن اجرای‌عملیات ساختمانی دارای وظایف زیر می‌باشد:

الف – نظارت بر حسن انجام خدمات مهندسی که توسط اعضای آن سازمان ارایه می‌گردد و انجام کنترل های لازم به صورت کامل یا موردی برای انجام وظایف قانونی سازمان‌.
ب – تعقیب اعضای متخلف از طریق شورای انتظامی و مراجع قانونی ذی‌صلاح‌.
پ – تنظیم روابط بین شاغلان حرفه مهندسی ساختمان و کارفرمایان به طرق مختلف‌، ازجمله ارایه پیشنهاد برای تعیین حداقل شرح خدمات مهندسی‌، تعیین تعهدات متعارف مهندسی و اخلاقی در قبول مسؤولیت های کار وتهیه و تنظیم قراردادهای یکسان مورد عمل‌.

ت – ارجاع مناسب کارها به افراد صلاحیتدار حرفه‌ای و جلوگیری از مداخله اشخاص فاقد صلاحیت‌حرفه‌ای در امور ساخت و ساز از طریق کشف موارد نقض ماده (۳۲) قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان و اعلان‌آن به مراجع قضایی صلاحیتدار و نیروی انتظامی و تعقیب قضایی تا رفع تخلف‌.

فصل هشتم ـ وزارت مسکن و شهرسازی

ماده ۳۰ – وزارت مسکن و شهرسازی به عنوان ناظر عالی در زمینه ساخت و ساز، بر عملکرد سازمان های‌عهده‌دار کنترل و اجرا در زمینه رعایت دقیق مقررات ملی ساختمان و ضوابط شهرسازی نظارت می‌نماید و درصورت مشاهده هرگونه تخلف‌، موارد را به مراجع صدور پروانه ساختمان و سازمان نظام مهندسی ساختمان استان‌اعلام نموده و تا رفع تخلف‌، موضوع را از مراجع قانونی و در صورت لزوم مراجع قضایی پیگیری می‌نماید.

فصل نهم ـ شناسنامه فنی و ملکی ساختمان

ماده ۳۱ – شناسنامه فنی و ملکی ساختمان سندی است که حاوی اطلاعات فنی و ملکی ساختمان بوده وتوسط سازمان نظام مهندسی ساختمان استان صادر می‌گردد. چگونگی رعایت مقررات ملی ساختمان و ضوابط‌شهرسازی باید در شناسنامه فنی و ملکی ساختمان قید گردد.
تبصره ۱ – مجریان مکلفند پس از اتمام کار، برای تهیه شناسنامه فنی و ملکی ساختمان به ترتیبی که وزارت‌مسکن و شهرسازی تعیین می‌نماید، اطلاعات فنی و ملکی ساختمان‌، گواهی ناظر (موضوع ماده ۲۲ این آیین‌نامه‌)و تأییدیه‌های لازم را در اختیار سازمان نظام مهندسی ساختمان استان قرار دهند. یک نسخه از شناسنامه فنی وملکی ساختمان در اختیار شهرداری و یا سایر مراجع صدور پروانه برای صدور پایان کار قرار داده می‌شود.
تبصره ۲ – هزینه‌های خدمات مهندسی‌ای که در قالب شناسنامه فنی و ملکی به مالک ساختمان ارایه می‌شود بر اساس تعرفه خدمات فوق که سالانه به پیشنهاد شورای مرکزی سازمان نظام مهندسی به تصویب وزارت مسکن و شهرسازی می‌رسد در قالب ماده (۳۷) قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان‌، دریافت می‌شود.

ماده ۳۲ – شناسنامه فنی و ملکی ساختمان در کلیه نقل و انتقالات ساختمانهایی که پس از ابلاغ این آیین‌نامه‌ ،پروانه ساختمانی دریافت می‌دارند همراه با “نقشه‌های چون ساخت ” باید تحویل خریدار گردد تا از مشخصات‌ساختمانی که خریداری می‌نماید، مطلع شود.
ماده ۳۳ – ابعاد، شکل‌، عناوین و محتوای شناسنامه فنی و ملکی ساختمان که در سراسر کشور یکسان است‌ ،توسط وزارت مسکن و شهرسازی تهیه و ابلاغ خواهد شد.
ماده ۳۴ – شهرداریها و سایر مراجع صدور پروانه ساختمان مکلفند تمامی وظایف و الزاماتی که به موجب‌این آیین‌نامه بر عهده مالک‌، ناظر، مجری ساختمان و سایر عوامل دخیل در طرح و اجرای ساختمان نهاده شده‌، به‌اطلاع متقاضی پروانه و عوامل فوق برسانند.
ماده ۳۵ – شهرداریها و سایر مراجع صدور پروانه ساختمان در مورد ساختمانهایی که پس از ابلاغ این آیین‌نامه‌برای آنها پروانه ساختمان صادر می‌کنند، در زمان خاتمه کار و تقاضای پایان کار، موظفند شناسنامه فنی و ملکی‌ساختمان را از متقاضی مطالبه و گواهی پایان کار را بر اساس آن صادر نمایند.

فصل دهم ـ ترویج

ماده ۳۶ – مقررات ملی ساختمان باید در دروس کارشناسی رشته‌های مرتبط دانشگاهی تدریس شود. وزارت‌علوم‌، تحقیقات و فناوری تمهیدات لازم را برای تحقق این امر فراهم می‌سازد.
ماده ۳۷ – وزارت مسکن و شهرسازی باید اقدامات زیر را در جهت ترویج مقررات ملی ساختمان به کار بندد و وزارتخانه‌ها و دستگاههای اجرایی ذی‌ربط مکلفند همکاریهای لازم را به‌عمل آورند:

الف – افزایش آگاهیهای عمومی از طریق تهیه و پخش برنامه از رسانه‌های عمومی و یا سایر روشهای ممکن‌.

ب – برگزاری دوره‌ها و سمینارهای آموزشی و بازآموزی برای تمامی دست اندرکاران شاغل در بخش های ساختمان‌.

پ – تنظیم و اعمال روشهای تشویقی به منظور رعایت مقررات ملی ساختمان‌.
فصل یازدهم ـ متفرقه

ماده ۳۸ – در بازسازی‌، مرمت‌، نگهداری و بهره‌برداری بناهای دارای ارزش تاریخی‌، سازمان میراث‌فرهنگی موظف است ضوابط خود را به لحاظ ایمنی و بهداشت با مقررات ملی ساختمان تطبیق دهد.

ماده ۳۹ – مجری مکلف است قبل از شروع عملیات اجرایی‌، مشخصات ساختمان در دست احداث را برروی تابلویی در کنار معبر عمومی به صورتی که از فاصله مناسب برای عموم قابل دیدن باشد، درج نماید. این تابلو تا زمان پایان کار باید در محل باقی بماند.

شهرداریها و سایر مراجع صدور پروانه از شروع به کار یا ادامه کارساختمانهایی که تابلو مشخصات را نصب ننموده‌اند، جلوگیری به‌عمل می‌آورند. ابعاد و اندازه تابلو و همچنین‌مشخصاتی که باید بر روی تابلو قید شود، توسط سازمان نظام مهندسی ساختمان استان تعیین می‌گردد.
ماده ۴۰ – دستورالعملهای موضوع مواد این آیین‌نامه ظرف شش ماه به وسیله وزارت مسکن و شهرسازی تهیه‌و ابلاغ می‌شود و در موارد سکوت یا ابهام در نحوه اجرا یا اعمال مواد این آیین‌نامه یا دستورالملهای مربوط‌، طبق نظر وزارت مسکن و شهرسازی عمل خواهد شد.